Четыре года назад, 17 апреля 2020 года, в России стартовал необычный проект – ипотека с господдержкой со ставкой 6,5%. Её главная цель – обеспечение доступного жилья гражданам в условиях пандемии. Кроме этого,  госпрограмма была призвана «подлечить» стройиндустрию от слабеющего из-за коронавируса спроса. Для банковской системы льготная ипотека, завершающаяся 1 июля 2024 года, имела неоднозначный эффект. С одной стороны, она обеспечила кредитным организациям колоссальный рост чистой процентной маржи, с другой – создала им ряд потенциально опасных угроз. 

Два бенефициара

Благодаря госпрограмме граждане до 1 ноября 2020 года получили возможность взять в банке кредит по ставке до 6,5% годовых на покупку новой квартиры стоимостью до 3 млн руб. Для наиболее крупных локальных рынков (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) ценовой порог подняли до 8 млн руб. Несмотря на то, что разница между рыночной и льготной ставками в апреле 2020 года составила только 2,18%, за дешёвыми жилищными ссудами очень быстро выстроились очереди.

Первыми по достоинству преимущества льготной ипотеки оценили крупные застройщики. За короткий срок новинка стала главным «локомотивом» спроса на новостройки. Поэтому, когда пандемия прошла, антикризисную меру несколько раз и на новых условиях продлевали. А льготная продуктовая линейка стала даже шире: появились льготы для селян, ИТ-сектора, жителей Арктики и Дальнего Востока.

Мощное строительное лобби в правительстве РФ и Госдуме старалось не зря. Результаты впечатляют, судите сами: по итогам «коронавирусного» 2020-го объём ввода жилья превзошёл показатель 2019 года: по данным Росстата, было сдано в эксплуатацию 82,2 млн кв.м. За 2021 год в России ввели 92,6 млн «квадратов», в 2022 год – уже 102,7 млн.  В 2023-м зафиксирован национальный рекорд – 110,44 млн кв.м. При этом в многоквартирных домах сдали 51,76 млн кв.м, что больше на 13,7% к аналогичному периоду прошлого года. Многие застройщики не только расплатились со старыми долгами, но и «нарастили жирок». Капитализация ряда девелоперов на бирже выросла в разы.

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин честно признался, что рекорд достигнут во многом благодаря программам льготного ипотечного кредитования граждан. Таким образом, вторая поставленная властями задача – помочь застройщикам «пережить сложные времена» – была успешно решена.

Эльвира Набиуллина, глава Банка России: Льготная ипотека должна быть адресной и действительно помогать тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. При этом нужно стремиться к тому, чтобы рыночная ипотека была доступной – для этого нужно уменьшение инфляции

Ещё одним выгодоприобретателем от льготной ипотеки стали кредитные организации, которые не только получили от государства субсидии, но и нарастили ипотечный портфель. По оценке Объединенного кредитного бюро, в конце 2023 года средний размер ипотечного кредита в РФ вырос до рекордного значения в 4,45 млн руб.

Только в 2023 году российские банки заработали рекордные 3,3 трлн руб., что стало «сюрпризом» даже для регулятора финансового рынка. По данным Банка России, по итогам 2023 года портфель ипотечных кредитов физлицам вырос на рекордные 34,5% до 18,2 трлн руб. «Сюрприз» состоялся во многом из-за льготных госпрограмм («семейная ипотека» и «льготная ипотека»), поддержанных комбинированными программами «льготной ипотеки от застройщика». Примечательно, что несмотря на бурный рост, доля проблемных ипотечных кредитов осталась на низком уровне – менее 1%.

Новые риски

Формально благоприятная для банков ситуация улучшилась и в первом квартале 2024 года. На середину апреля более 90% кредитов на рынке первичного жилья выдаются по льготным условиям, – заявил директор департамента финполитики  Минфина Алексей Яковлев. Однако, по мнению профессора Финуниверситета при правительстве РФ Александра Цыганова, такой высокий уровень заёмщиков по программам господдержки говорит о серьёзных проблемах на рынке строительства и ипотечного кредитования.  Это означает, что стройотрасль не смогла самостоятельно добиться массовой доступности жилья.

«Льготная ипотека, которая должна была повысить доступность жилья, дала обратный эффект», – считает руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Из-за подскочивших цен на квартиры многие семьи отказались от планов решить жилищный вопрос. «За последние три года средняя стоимость новостроек в РФ выросла практически в два раза», – заявила в конце прошлого года глава Центробанка Эльвира Набиуллина в Госдуме.



Действительно, из-за дешёвых льготных кредитов и постоянного смягчения требований к заёмщикам цены на новые квартиры росли в течение четырёх лет подряд. В результате на первичном и вторичном рынках жилья сейчас образовался дисбаланс цен: квартиры в новостройках стоят на 40% дороже сопоставимых лотов на вторичном рынке, где ипотека с господдержкой запрещена. Застройщики и близкие им депутаты уже предлагают перенести программы льготной ипотеки на вторичку. Разумеется, для начала для самых бедных граждан.
 

244 ипотечных банков выдают сегодня в РФ ипотечные жилищные кредиты

В этом году, несмотря на усилия регулятора по охлаждения кредитного рынка, ценовой пузырь на первичном рынке жилья, скорее всего по инерции, продолжал расти. По оценке независимых аналитиков, после прекращения госпрограммы льготной ипотеки с 1 июля 2024 года средние цены на новостройки до конца этого года могут снизиться на 10–15%. А значит, снизится и стоимость залогов, которые сейчас находятся на балансе банков. И это уже беспокоит крупных игроков.

В последнее время льготная ипотека понесла и репутационные потери, которые не измеряются денежными знаками. Госпрограммы, призванные на бумаге оказать поддержку в первую очередь многодетным семьям и семьям с невысоким уровнем доходов, на деле часто помогали тем, кто в господдержке не нуждается. Так, в прошлом году чаще всего льготные ссуды на покупку новых квартир, судя по статистике, брали богатые бездетные частные инвесторы. Особенно этот тренд был заметен в Москве в конце августа – начале сентября прошлого года, когда накануне резко выросла ключевая ставка ЦБ и поползли слухи о скором завершении госпрограмм. Многие состоятельные граждане тогда оформляли в разных банках по несколько льготных ссуд. Власти спохватились лишь в конце прошлого года, когда в государственных ипотечных программах появился принцип однократности выдачи.



Ещё одним «побочным эффектом» лечения от падения спроса на новостройки стало ухудшение конкурентной среды на банковском рынке. Не секрет, что доля госбанков на ипотечном рынке благодаря льготной ипотеке выросла. К примеру, в прошлом году 20 крупнейших банков РФ выдали около 2 млн ипотечных кредитов на общую сумму 7,8 трлн руб., говорится в исследовании Аналитического центра «Дом.РФ». При этом в общем ипотечном портфеле доля Сбербанка и ВТБ, которые находятся под контролем государства, в 2023 году выросла до 80%, а общая доля пяти госбанков приблизилась к 90%.

В начале этого года конкуренция стала ещё хуже, по мнению ЦБ РФ, после того как некоторые банки из топ-10 ввели комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки с господдержкой. Банк России даже предложил ДОМ.РФ расширить лимит на льготную ипотеку для тех банков, которые не ввели комиссии для застройщиков. Напомним, ранее ради сокращения расходов по госпрограммам правительство дважды (в сентябре и декабре 2023 года) снизило суммарно на 1 п.п. субсидии по всем госпрограммам льготной ипотеки. В результате рентабельность бизнеса некоторых крупных игроков снизилась. Чтобы снова «выйти в плюс», Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк» ввели в начале января по льготной ипотеке комиссии для застройщиков. Правда, потом одумались.

Интересный момент: больше всего денег из госбюджета получают не добросовестные игроки, а «нарушители» банковской дисциплины – те, кто демонстративно игнорирует рекомендации финансового регулятора или те, кто по словам представителей ЦБ, «лукавят, жалуясь на убытки от льготной ипотеки». Так, в начале этого года банкам увеличили лимиты по льготной ипотеке на 2,3 трлн рублей.  Львиную долю этих денег от ДОМ.РФ получил… Сбербанк.

На этот факт обратил внимание руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов: «Негативная реакция ЦБ РФ на новую модальность работы с льготными кредитами не привела к каким-либо изменениям – больше всех средств вновь получили топ-3 банка, которые требуют комиссии от застройщиков, а не Банк Дом.РФ или другие банки второго эшелона, которые сохранили прежние условия».

Что дальше?

Судьба всех льготных ипотечных программ решится в самое ближайшее время. Но уже ясно, что госпрограмма для ИT-специалистов закончится в конце 2024 года (видимо, чтобы подсластить горькую пилюлю, в апреле правительство РФ увеличило общий кредитный лимит для «айтишников» с 500 млрд руб. до 700 млрд руб.), а на новостройки под 8% – в конце июня этого года. Останется только семейная ипотека, продлить которую поручил президент РФ Владимир Путин.

Уже сейчас наблюдаются признаки торможения ипотечного рынка. По данным Frank RG, за январе-марте банки выдали гражданам ипотечных кредитов на сумму более 1 трлн руб., что на 18% меньше показателей аналогичного периода год назад.   В количественном выражении выдачи снизились на 25% до 256 100 шт.

Спрос на льготную ипотеку в преддверии её отмены стагнирует. По данным банка «ДОМ.РФ», в начале апреля количество заявок на приобретение жилья в новостройках с помощью программы льготной ипотеки выросло в годовом выражении только на 0,3% до 307,2 тыс. Как отметила аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова, с одной стороны, такого результата следовало ожидать, учитывая повышение банками коэффициентов риска для ипотечных заёмщиков и увеличение первоначального взноса по ипотеке до 30% от стоимости жилья. Но, с другой стороны, такой результат немного удивляет из-за высокой ключевой ставки в 16% годовых, в связи с чем спрос на льготную ипотеку под 8% годовых до даты её планируемой отмены, то есть до 1 июля 2024 года, должен был бы расти гораздо более высокими темпами. Однако это противоречие, по мнению аналитика, объясняется тем фактом, что, кроме повышения первоначального взноса по ипотеке, сократился ещё и максимальный размер кредита до 6 млн руб. То есть, это означает, что для покупки в ипотеку 2–3-комнатной квартиры заёмщику необходимо брать ещё один кредит. И на этот раз уже по коммерческой ставке. При этом цены на новое жильё в России в 1-ом квартале текущего года выросли по сравнению с 4-ым кварталом 2023 года, по данным сайта «Мир квартир», на 3,6%. «Таким образом, взрывного роста спроса на льготную ипотеку в преддверии её отмены с 1 июля в России может и не быть. Снижение спроса на эту программу и её последующая отмена могут привести к замедлению темпов роста строительства нового жилья в России», – заключила Мильчакова.

«Новых ипотечных рекордов в текущем году ждать не стоит, поскольку снижению выдач будет способствовать существенная трансформация льготных программ», – отметили в обзоре аналитики «Эксперт РА». При этом, по их мнению, качество портфеля улучшится, поскольку банки будут сдержаннее выдавать ипотеку закредитованным гражданам. «Итогом подобных изменений станет более адресный характер ипотечных госпрограмм, которые будут направлены, прежде всего, на поддержку слабозащищённой части населения и снизят инвестиционную составляющую в ипотеке за счёт государства», – прогнозирует «Эксперт РА». По итогам 2024 года доля льготных ипотечных программ на рынке может снизиться до 45%.




Текст: Сергей Артёмов

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (апрель 2024)