Одного решения купить жилье мало – приходится задумываться о следующих вопросах: в каком районе будет дешевле и лучше с точки зрения экологии и развитости инфраструктуры проживать; как выгоднее и быстрее найти долгожданную квартиру – с помощью риэлтора или самому; как не потерять в площади... Попробуем во всем этом разобраться.

Выбираем недвижимость

Если обратиться за помощью в агентство недвижимости, получится сэкономить время, но не деньги – агентству нужно будет платить до 5% от суммы сделки. Есть и другой вариант – риэлторы-частники, но и они берут процент от продажи, в среднем от 1 до 3 процентов.

Что касается типов домов, то они могут быть монолитные, кирпичные и панельные. Остановимся на них подробнее, ведь от качества постройки зависит многое.

Кирпичные дома строились в 90-е годы, сейчас новостроек данного типа мало. Возводятся такие здания не быстро, но зато они могут стоять веками. Дома из кирпича более комфортные, экологичные, защищены от возгорания,  хорошо держат тепло.

Панельные дома «собираются» из готовых блоков. Сроятся такие здания по одной схеме, поэтому возводятся быстро, имеют одинаковый внешний вид и стандартную планировку. Панельный дом подойдет тем, кто хочет сэкономить, и кого устроит типовая планировка квартиры. Качество сооружений оставляет желать лучшего: здесь не удается хорошо обеспечить тепло- и шумоизоляцию. Сейчас на рынке недвижимости такие дома, несмотря на невысокую стоимость, пользуются меньшим спросом.

Самый востребованный тип домов – это монолитные. Они представляют собой цельную конструкцию из бетонного каркаса с кирпичными или панельными наружными стенами. Поэтому чаще всего встречаются монолитно-кирпичные или монолитно-панельные строения. Построенные из качественных материалов, такие дома будут стоять долго. Кроме того, каждый монолитный дом индивидуален, квартиры в нем могут иметь свободную планировку. Но цена за квадратный метр жилья при этом выше. Квартиры в доме продаются без отделки, приходится доплачивать за установку сантехники, проводку электрики, прокладку напольных покрытий...

Об ипотеке и оценке

Ипотечное кредитование в нашей стране стало достаточно распространено. Это понятно: у большинства жителей попросту не хватает своих средств для приобретения жилья, и недвижимость в кредит становится решением квартирного вопроса.

Отличие ипотеки от простого потребительского кредита в том, что здесь клиент занимает деньги у банка под конкретную недвижимость, предоставляя ее в залог. И именно при ипотеке особенно актуальной становится услуга оценки имущества - согласно законодательству, заемщикам следует обращаться в оценочные компании, чтобы узнать точную рыночную стоимость приобретаемого жилья. Независимая оценка недвижимости является своеобразным ориентиром для банков,  залоговую стоимость недвижимости можно определить только исходя из этой суммы.

Существует три варианта оценочных договоров. Это может быть трехсторонний договор, в котором участвуют банк, клиент и оценочная компания. Здесь сам банк запрашивает отчеты у оценщиков. Вторая схема -  банк и оценочная компания взаимодействуют самостоятельно, без участия клиента. И третий вариант, наиболее распространенный, – это сотрудничество клиента и оценочной компании, без участия банка.

В этом случае банк предоставляет возможность покупателям самим выбирать оценщиков, с одним условием: чтобы их деятельность полностью отвечала ФСО и Федеральному закону № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». Конечно, у каждого банка есть свой пул проверенных оценщиков, которых и советуют клиенту. Но, тем не менее, последнее слово остается за покупателем. Вот здесь часто и возникают сложности: бывает так, что заемщики тайно договариваются с оценочной компанией, чтобы та в своем отчете изменила стоимость квартиры. Если стоимость жилья в отчете будет завышенной, то клиент вправе рассчитывать на кредит большего размера, и «лишние» деньги могут пойти на ремонт квартиры или даже на первоначальный взнос по ипотечному кредиту… Справедливости ради, нужно отметить, что серьезные оценочные компании дорожат своим имиджем и не идут на сговор с клиентом. Тем более, что теперь почти в каждом банке есть свои отделы по работе с залоговым имуществом, которые дополнительно проверяют отчеты оценщиков.

Внес свои коррективы во взаимодействие банков, клиентов и оценочных компаний и кризис 2008 года. Теперь, пять лет спустя, банки внимательнее смотрят на платежеспособность заемщика. Многие даже предпочтут потерять клиента, чем в дальнейшем решать проблемы с погашением долга. Тщательно проверяются документы о доходах заемщиков, ужесточился контроль и за деятельностью оценщиков.

Предупрежден, - значит, вооружен

Сейчас многие заемщики в растерянности – стоит ли брать кредит, на каких условиях, и как не проиграть на ипотечном рынке.

Приобретать недвижимость в ипотеку всегда рискованно. Российский рынок экономически непредсказуем, и ряд экспертов считают, что в России брать ипотеку не всегда может быть выгодно из-за высоких процентных ставок. Но все-таки инвестировать в собственную квартиру намного приятнее, чем арендованную. А потому мы дадим несколько практических советов по поводу того, как не проиграть на ипотечном рынке.

В первую очередь все равно нужно следить за ситуацией в экономике, хотя долгосрочную перспективу предсказать никто не сможет. Тем не менее, надо быть готовым к любым изменениям, а, значит, четко понимать свои финансовые возможности и минимизировать риски.

Важным моментом является размер первоначального взноса. С одной стороны, кредит без первого взноса привлекателен, но здесь можно и проиграть. Кроме того, многие забывают, что чем больше денег внести в качестве первоначального взноса, тем меньше будет итоговая переплата. Это касается и срока кредитования – опять же, чем дольше по времени вносить платеж за кредит, тем больше будет переплата, несмотря на небольшую сумму платежа в месяц.

Для большей стабильности заемщикам лучше брать кредит в крупных банках и в рублях, поведение иностранной валюты в долгосрочной перспективе непредсказуемо.

Алексей Сёмин, генеральный директор консалтинговой группы «Апхилл»