В соответствии с действующим законодательством предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (ст. 336 Гражданского кодекса). На практике в залог передается что угодно: транспортные средства, зерно, права аренды, разного рода механизмы и даже целые предприятия. Обычно банки берут в качестве обеспечения под выдаваемый физическим лицам кредит так называемые типовые залоги. Под этим понимаются недвижимость, земля, автомобили, ценные бумаги, драгоценные камни и металлы, в частности золото в слитках. Правда, тут есть нюансы. Например, кредитные организации, как правило, берут в качестве залога только собственные и государственные ценные бумаги. Бумаги сторонних организаций могут быть взяты с большим дисконтом.

В московском регионе самый ходовой залог - столичные квартиры вторичного рынка (со всеми удобствами в домах, не подлежащих сносу и в которых не прописаны дети) и престижные участки в Подмосковье. В масштабе всей страны, вероятно, скоро высоколиквидным залогом станет земля. По заверению министра сельского хозяйства Алексея Гордеева, земельная ипотека получит широкое распространение уже в 2006 г., и с ее помощью крестьяне с оформленными правами собственности смогут получать кредиты на развитие своих хозяйств.

В особых случаях кредитная организация не откажется и от нетипового залога. «Если потенциальный заемщик принесет нам в залог картину Рубенса, - говорит Мария Серова, начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка, - мы, конечно, не отправим его на улицу, а приложим максимум усилий и обязательно что-нибудь придумаем».

Залог-то есть, да как его изъять?

Ценные бумаги, драгоценные камни и слитки хранятся в банках. Понятно, что землю, коттедж или автомобиль в банковский депозитарий не положишь, поэтому подобные виды залога остаются в номинальном владении залогодателя (заемщика) с переходом их в безусловное владение залогодержателя (кредитной организации) в случае неисполнения долговых обязательств. Все это не вызывает никаких осложнений в развитых странах. Однако у нас фактическое нахождение залога в пользовании заемщика становится впоследствии источником серьезных проблем.

Нельзя не сказать, что вступившие в 2005 г. в силу новые законодательные акты и поправки в законы значительно облегчили жизнь кредиторам. Тем не менее до идеала еще весьма далеко. Так, теперь, по решению суда, неплательщика, взявшего ипотечную ссуду, можно выселить из заложенной квартиры даже если у него нет другого жилья, но при этом должнику надо предоставить жилье в специально для этого созданном муниципальными властями переселенческом фонде (ст. 95 и ст. 106 Жилищного кодекса). Вся беда в том, что в реальности этим вопросом по разным причинам никто не занимается, только в Москве есть небольшой фонд отселения. Как заметил Юрий Кормош, исполнительный вицепрезидент Ассоциации российских банков, некоторые крупные банки, не желающие ждать, когда же, наконец, заработает закон, вынуждены создавать собственные жилые фонды отселения. Есть все основания полагать, что в 2006 г. подобные фонды начнут появляться повсеместно, однако на сегодняшний день только данной лазейки в законе для заемщика достаточно, чтобы не освобождать квартиру. Предусмотренное законом обязательное страхование залога здесь не помогает - слишком много формальных зацепок для того, чтобы страховщик не выплатил кредитору стоимость недвижимости.

Требует совершенствования и сама процедура ареста и изъятия заложенной недвижимости. Конкретного механизма (процедуры) изъятия заложенного жилья не существует - это тоже белое пятно законодательства, что отнюдь не способствует становлению цивилизованного рынка потребительского кредитования. В целом по России обращение взыскания на заложенное под кредит имущество возможно только в 30% случаев.

Такое положение дел не может не беспокоить российских банкиров. Президент АРБ Гарегин Тосунян считает, что законодательство не обеспечивает в полном объеме права кредиторов. Одна из инициатив АРБ - принятие поправок в закон о внесудебной реализации залога и выведении заложенного имущества из конкурсной массы в случае банкротства заемщика. Эксперты утверждают, что без внесения необходимых изменений в законодательство институт залога теряет смысл.

Правильная оценка гарантия успеха

Между тем повышение жизненного уровня россиян проявляется в постоянном утолщении банковских кредитных портфелей. Так, с января 2002 по июнь 2005 г. объем потребительского кредитования вместе с кредитами малому бизнесу вырос в 8,6 раза и достиг 800 млрд. руб. А объем ипотечного кредитования только с января по июнь 2006 г. вырос на 46,6% и достиг 26,1 млрд. руб.

Соответственно повышается и значимость залогов для банков. Поэтому крайне важно, чтобы залоговое имущество было оценено объективно, исходя из его рыночной стоимости. В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Клиенту выгодно, чтобы залог имел предельно высокую стоимость, банку, напротив, - предельно низкую. Не исключено, что сторонняя фирма - оценщик может подыгрывать заемщику. Поэтому, чтобы избежать необъективного подхода, некоторые банки работают только с аккредитованными оценочными фирмами, которым они доверяют. Если банк не уверен в залоге, он может потребовать от заемщика выполнения дополнительных условий. Тут важно не перегнуть палку и не потерять клиента, который может уйти в конкурирующую организацию.

Сегодня в России банки могут взыскать лишь 30% заложенного под кредит имущества

«Вообще, - поясняет Юрий Зимин, главный эксперт отдела ипотечного кредитования МДМ-Банка, обеспечение в денежном выражении должно превышать ссуду, для этого и существует первоначальный взнос». Если, допустим, идущая под залог квартира стоит $100 тыс., то максимальная сумма кредита составит $80 тыс. При этом $20 тыс. - первоначальный взнос - заемщик выплачивает сразу.

Жилье в новостройках тоже можно передавать в залог. Но поскольку это очень рискованный сегмент рынка, подобное обеспечение банки, чаще всего, принимают только от своих строительных компаний-партнеров. Так или иначе, любой банк стремится, чтобы выданная клиенту ссуда была обеспеченной. «При обеспеченном кредите, - подчеркивает Мария Серова, - залог - это кредит, увеличенный как минимум на годовую процентную ставку». В зависимости от конкретных обстоятельств банки устанавливают разный дисконт на залог (или на залог прав требования, если речь идет о новостройках). Когда банк сомневается, дисконтирование может достигать 100%. Но если, к примеру, ссуда выдана на получение квартиры в доме, который строит партнер банка, то дисконтирование - минимальное или вообще отсутствует.

Особого подхода требует оценка земли. Согласно п. 2 ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. В этом скрывается опасность, поскольку в договоре может быть указана и кадастровая цена, и нормативная, и рыночная. При оценке земли надо учитывать ее целевое назначение, все находящиеся на ней здания и сооружения (с точки зрения получения ренты или несения вероятных убытков), ее инфраструктуру (может менять характеристики участка и влиять на цену) и другие параметры. Правильная оценка залога избавит банк от многих проблем, которые могут возникнуть в будущем, включая суды с клиентом.