Деловой «оазис» для любой финансово состоятельной столицы давно не роскошь, а негласный стандарт соответствия, центр притяжения солидных инвестиций. Чем долгожданный русский Сити на западе Москвы будет отличаться от других мировых финансовых символов и почему многие зарубежные инвесторы пока с осторожностью вкладывают свои капиталы в русские небоскребы?

ЗОЛОТОЙ КВАДРАТ

Бизнес-заповедник международного уровня Москва строит с переменным успехом уже 16 лет! Не в пример Парижу и Лондону, где небоскребы бизнесцентра возводились в два раз быстрее.

Стратегический замысел столичных властей был грандиозным: к 2000 году открыть на западе Москвы крупнейший в Восточной Европе международный деловой центр. Именитые западные архитекторы готовы были еще в 1994 году спроектировать два десятка небоскребов, где будут жить, работать и отдыхать менеджеры всемирно известных банков, страховых и управляющих компаний.

Однако на дворе уже весна 2008 года, а в распоряжении арендаторов всего два небоскреба и вечная проблема прорваться через пробки в обетованный русский Манхэттен. Впрочем, «час икс», по заверениям управляющей компании ОАО «Сити», близок: к 2009 году будет сдана большая часть эпохального Москва-Сити. Столичные власти возлагают на этот проект большие надежды как на мощный источник наполнения бюджета от налогов десятков крупнейших игроков рынка.

Завершение этого знакового проекта постоянно откладывается. Но от именитых западных арендаторов уже сейчас нет отбоя. Причина очевидна: для крупных корпораций, «дочек» зарубежных банков и западных консалтинговых фирм в столице не хватает современных офисов класса А. Тем более что с прошлого года в центре Москвы официально запрещено строить новые бизнес-центры. Потому офисные площади на территории Москва-Сити постоянно растут в цене.

На этапе строительства стоимость офисов и апартаментов в Москва-Сити стартует от 13-14 тысяч долларов за квадратный метр. В аренду те же площади в элитных небоскребах предлагают по ориентировочной цене около 1200 долларов за квадрат в год. По оценкам аналитиков, с появлением двух десятков башен Москва-Сити деловая активность сместится из центра на запад. Тем самым сбудется давняя мечта главного московского архитектора Александра Кузьмина: исторический центр станет туристической и культурной зоной. Но не раньше, чем будет полностью сдан весь Сити.

По оценкам экспертов, в лучшем случае это произойдет к 2012 году. Почему же крупные мировые застройщики медлили воплощать в жизнь восточно-европейский символ финансового благополучия?

ОСОБЫЙ СТАТУС ДЛЯ ИНВЕСТОРА

Первым заинтересовался масштабным проектом русского Сити крупный канадский бизнесмен Альберт Райхман, широко известный в узких кругах инвестициями в проект строительства Международного Финансового Центра в НьюЙорке. В 1994 году канадец заключил с московскими властями договор на строительство высоток в Москва-Сити. Но позднее дал задний ход без объяснения причин. По одной из версий его не устроили условия сделки.

В 1996 году появились два новых инвестора - крупная японская промышленная и трейдинговая корпорация Itochu и альянс двух известных российских бизнесменов - Александра Смоленского и Шалвы Чигиринского.

Планировалось, что корпорация Itochu построит на территории Сити три офисных здания, но японцы воспользовались правом изменения архитектурной концепции проекта и приступили к проектированию двух 34-этажных офисно-гостиничных зданий с торгово-досуговой зоной. Закончить начатое им помешал кризис 1998 года: они решили не рисковать и ушли с заповедной территории.

Опасаясь оказаться и вовсе без инвесторов, московские власти придумали в 1999 году дать территории Москва-Сити особый статус, чтобы установить для застройщиков Сити льготы по налогам и арендным ставкам. Но этот бонус «заработал» лишь в 2003 году, когда к территории Москва-Сити были подведены все инженерные коммуникации. Корпорация «Строймонтаж» первая заявила о своем участии в проекте ММДЦ, следом потянулись и более крупные инвесторы: стройка века началась спустя 10 лет после возникновения замысла. И застройщики в ожидании доходных арендаторов тут же заговорили об уникальности будущего «города в городе», непохожего на известные европейские Сити в Лондоне и Париже.

НОУ-ХАУ НА ЭКСПОРТ

Визиткой Сити должна стать в 2012 году самая высокая в Европе Башня «Россия» по проекту Нормана Фостера. Основное пространство этой трапециевидной башни, высотой в 612 метров, отдадут под офисы. Наверху будет смотровая площадка, внизу магазины, парк развлечений и подземные парковки. Но пафосный небоскреб - не главное отличие русского Манхэттена.

В российской столице решили пойти своим путем: не в пример Лондону и Парижу, сконцентрировать в одном месте не только крупные бизнес-офисы, городскую мэрию и парламент, но также элитные апартаменты и дорогие развлечения.

Еще один важный нюанс: предположительно именно ММДЦ планируют сделать связующим звеном между Лондонской и Токийской биржами.

А чтобы инвесторы чувствовали себя спокойно в загадочной России, на территории Москва-Сити разрабатывают уникальную систему безопасности с учетом всевозможных рисков: от угрозы терроризма и экологической катастрофы до утечки информации. Русский Сити, по словам управляющей компании, отличает от западных аналогов удачное месторасположение: деловой центр находится всего в 4 км от Кремля. Но, увы, оценить этот плюс сегодняшним арендатором сложно: к деловому центру пока можно подъехать на машине лишь через съезд с Третьего транспортного кольца.

ПРОБКА ПРЕТКНОВЕНИЯ

Этот минус транспортной инфраструктуры делового центра сегодня сильно беспокоит главного архитектора Москвы Александра Кузьмина. Он считает, что сложный подъезд и пробки на Кутузовском проспекте могут отпугнуть часть арендаторов. Чтобы разрулить пробку в районе Москва-Сити Москомархитекура предлагает построить дублер Кутузовского проспекта, возвести еще один мост через Москвуреку и построить магистраль вдоль малого кольца МЖД. Реализация этой программы обойдется бюджету примерно в 22 миллиарда рублей. Сложность состоит в том, что к 2009 году времени сдачи основных объектов транспортные развязки, по прогнозам экспертов, будут не готовы. Кроме того, концепция транспортного обеспечения «Москва-Сити» будет разработана лишь к 2011 году.

Есть у Сити и другое «слабое звено» - парковки. Проектировщики МоскваСити заложили всего 23 700 машиномест, хотя ожидают, что в Сити ежедневно будут приезжать свыше 300 тысяч человек. Вряд ли каждый второй менеджер захочет бросать машину и пересаживаться на метро. Один из специалистов Москомархитектуры, учитывая менталитет будущих обитателей Сити, предлагает свой вариант решения этой проблемы: механические парковки, применяемые повсеместно в американских и европейских небоскребах. Идея в том, что управляемая компьютером специальная механика перемещает автомобили без участия водителя внутри помещения, подобно фишкам игры «15». Площадь используется оптимальным образом, и оставленный без хозяина автомобиль занимает вдвое-втрое меньше места, чем при его традиционном размещении.

Между тем эксперты уверены: для крупных игроков рынка основным сдерживающим фактором вхождения в этот проект является слабая законодательная нормативная база. Точнее - отсутствие в ней твердых гарантий для иностранных инвесторов. Для них были в корне неприемлемы предлагаемые условия договоров аренды земли, которые позволяют властям по своему усмотрению менять размер арендной платы. Большие опасения зарубежных компаний вызывают и 49-летние сроки аренды, которые явно недостаточны для привлечения крупных средств. Всего же в Москва-Сити пока инвестировано 14 миллиардов долларов.

ЧТО ВЫРОСЛО:

• торгово-пешеходный мост «Багратион». Застрахован на 300 млн рублей;
• 7-этажный офисный комплекс «Башня 2000» класса «А» на набережной Тараса Шевченко;
• деловой комплекс «Башня на набережной» общей площадью 265 602 кв.м;
• подземная часть Центрального Ядра ММДЦ. В его составе: транспортный пересадочный узел метрополитена, станция мини-метро, конгресс-холл, гостиница, шоппинг-молл, киноконцертный комплекс и другие объекты;
• вторая очередь газотурбинной теплоэлектростанции. Первая очередь теплоэлектростанции построена на 90%;
• мини-метро - от станции метро «Александровский сад» до «МоскваСити» через станцию «Киевская» (станции «Деловой центр» и «Международная»).

ЧТО ВЫРАСТЕТ:

В 2008 году будут введены в эксплуатацию блок «Б» объекта «Федерация» (62 эт.) компании «Миракс Груп» и деловой комплекс «Северная башня» (29 эт.) компании ЗАО «Северная Башня» (общая площадь объектов 388 585 кв.м).

КТО В СИТИ ЖИВЕТ?

В офисном комплексе «Башня 2000» большинство площадей заняты сырьевыми компаниями, в «Башне на набережной» («Энка») арендуют площади IBM, KPMG, Networks, Elli Lilli, Regus, ООО «Управляющая компания Росбанка», «Симантек СТДЛ Лимитед», «Леман Бразерс», международный инвестиционный банк, ЗАО КБ «Ситибанк», «Тошиба», «Проктер энд Гэмбл».

В башне «Федерация» крупнейший собственник - Внешторбанк.