Еще совсем недавно даже поквартальное строительство вызывало немало дискуссий. Сейчас ряд компаний начинают реализовывать мегапроекты. Они предполагают освоение территорий размером с небольшой городок, где помимо жилых домов будут располагаться офисы, торгово-развлекательные центры с самостоятельной инфраструктурой. Проекты комплексного освоения территорий аналитики рынка недвижимости признали уникальным продуктом на строительном рынке. Их цель - создание новой, привлекательной городской среды обитания.

ПРОРАБОТКА ПРОЕКТА - ГАРАНТИЯ ЕГО УСПЕХА

Практика показывает, что точечная застройка, практиковавшаяся в последние 10-15 лет, сегодня, в период активного развития экономики и социальной сферы, не только не способна решать проблемы современных городов, но и зачастую тормозит их развитие. Строительство одиночных объектов связано с множеством сложностей: изношенность инженерной инфраструктуры, загруженность дорожно-транспортных сетей, невозможность создания новых социальных объектов, высокая цена на землю в центре городов. При этом объемы сдаваемого жилья не увеличиваются в требуемых объемах, что приводит к росту цен на рынке. Так что в полнее логично, что на смену точечной застройке приходят мегапроекты. Осуществление масштабных инвестиционных проектов под силу только крупным бизнес-структурам, имеющим большой опыт, репутацию и возможности.

«Безусловно, на проекты меньших масштабов решаться гораздо легче, говорит Евгений Красиков, директор Департамента по связям с общественностью ЗАО «Ренова-СтройГруп». Однако и в них присутствует доля определенного риска. Чем менее продуман и проработан проект, тем меньше гарантий на успех. Для того чтобы принять взвешенное решение и не сомневаться в правильности выбранного пути, необходимо максимально изучить рынок».

НА СТАРТЕ «АКАДЕМИЧЕСКИЙ»

Из всех мегапроектов самым масштабным на сегодня является строительство жилья в районе «Академический» г. Екатеринбурга, который возводит компания «Ренова-СтройГруп». Это не только очень емкий, но и достаточно сложносоставной проект. Общая площадь осваиваемой территории составляет 2500 га, из которых 1200 га - лесопарковые зоны, 1300 га - застройка, где будет возведено более 9 млн кв. м жилья и более 4,2 млн. кв. м социальных объектов (школы, детские сады, больницы и другие объекты) и коммерческой недвижимости (офисы, торговые и развлекательные центры). Новый район, рассчитанный на проживание 325 тыс. горожан, будет снабжаться теплом и электроэнергией за счет собственных генерирующих мощностей. С центром Екатеринбурга «Академический» свяжут три автомагистрали, будет налажено движение скоростного трамвая.

Проект А101 предполагает комплексное освоение Калужского направления в рамках единого мастер-плана. Реализация проекта проходит при непосредственном участии администрации Ленинского района Московской области. Через 3-4 года здесь появятся несколько жилых микрорайонов, которые будут относиться к разным сегментам рынка, рассказывает Наталья Чукаева, директор Департамента маркетингового анализа Управляющей компании «МАСШТАБ». Это будут и панельные, и монолитно-кирпичные дома, и нестандартное малоэтажное многоквартирное жилье, которое рассчитано на более обеспеченные категории граждан. Будут построены и таунхаусы, коттеджи и даже целые резиденции. Реализация этого проекта, по ее мнению, приведет к увеличению населения Ленинского района и появлению большого количества рабочих мест более 30% местного населения смогут найти себе работу недалеко от дома.

Впервые на рынке загородной недвижимости появляется принципиально новый продукт, который заставит пересмотреть принятые стандарты загородного строительства. «Проект «Остров Истра» - это не просто отдельно стоящие загородные дома, - говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, - а взаимосвязанный единой высокоразвитой инфраструктурой проект градостроительного масштаба. Территория, на которой он будет реализован, составляет 1150 га. Береговая линия - 27 км, включая собственные пляжи. Более 100 км внутренних дорог. Уникальность местоположения (на берегу Истринского водохранилища) позволяет создать атмосферу приморского города с полноценным сервисом для отдыха и круглогодичного проживания.

БАНКАМ ЭТО ИНТЕРЕСНО

Мега-проекты, по мнению аналитиков рынка, очень привлекательны и перспективны, поэтому банки проявляют к ним активный интерес. Почему? «В рамках «Академического» будет строиться большое количество коммерческой недвижимости - крупнейший торгово-развлекательный центр, бизнес-центр и бизнес-парк, логистический центр, - поясняет Евгений Красиков. - Кроме того, заемные средства могут быть использованы как источник финансирования строительства жилья. В настоящее время мы ведем переговоры с рядом ведущих российских и зарубежных инвестиционных банков и фондов, рассматривается возможность открытия крупных кредитных линий. Например, в проекте с самого начала участвует австрийский Raiffeisen Bank. Переговоры ведутся также с Европейским банком реконструкции и развития».

Мегапроекты - это создание абсолютно нового городского пространства

На торжественной церемонии открытия строительства «Академического» один из финансовых партнеров проекта - генеральный директор Европейского банка реконструкции и развития в России Ален Пийю сказал: «Проект «Академический» - это великолепный пример амбиций и творческого подхода в России. У нас есть много причин, по которым мы принимаем в нем участие. Мы очень тесно работаем с губернатором Росселем и представителями федеральной власти, с мэром Екатеринбурга. У нас очень тесные рабочие отношения с г-ном Вексельбергом и его группой по многим проектам. Мы будем очень рады поддерживать этот проект, который относится к национальным, приоритетным проектам, и мы благодарим тех людей, которые помогли ему перейти на стадию практической реализации».

Наталья Чукаева поясняет, что при реализации проекта А101 они тоже планируют использовать разные варианты финансирования. В основном предполагают привлекать соинвесторов - компании, которые будут инвестировать в проект на разных стадиях его реализации совместно с ними. Но, как и любая компания, они будут привлекать банковское кредитование, поскольку это, считают в компании «МАСШТАБ», самый понятный, простой и прозрачный способ финансирования. А вот сложные объекты инженерной инфраструктуры в подобных объектах, скорее всего, будут финансироваться из федерального или областного бюджета.

Стоит также отметить, что заявленные мегапроекты - это особенный продукт на нашем рынке, который нельзя сравнить ни с Москвой, ни с пригородными проектами. Это не внедрение в существующую застройку, а создание абсолютно нового городского пространства. При продуманном подходе и высококачественном строительстве они, безусловно, будут интересны и покупателю. Вполне возможно, что между компанией-девелопером и банками-партнерами будут заключены соглашения, согласно которым процентная ставка у заемщика, если он берет кредит на покупку квартиры, к примеру, в «Академическом», может быть значительно ниже. Во всяком случае, переговоры по этому вопросу уже идут.