В начале апреля состоялся Всероссийский форум «Долевое строительство: итоги и перспективы». Мероприятие собрало представителей органов исполнительной власти Правительства Москвы, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Росреестра, 45 субъектов РФ, банков и компаний-застройщиков. В конференц-центре Swissotel Красные Холмы обсуждались изменения законодательства в области долевого строительства и механизмы решения проблем в данной области. Организатором мероприятия выступил  Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства совместно с информационно-аналитическим порталом Arendator.ru и компанией EY при поддержке портала Urbanus.ru.

Модераторами мероприятия стали руководитель отдела недвижимости Бизнес FM Валерия Мозганова и партнер, руководитель группы по оказанию услуг компаниям секторов недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ, компания EY Ольга Архангельская.

В своем приветственном слове заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства мэра Москвы Марат Хуснуллин отметил, что 214-ФЗ требует корректировки, особенно в части, касающейся нежилых помещений – машино-мест, апартаментов и других объектов. Однако закон о долевом строительстве сегодня исправно работает, а случаи невыполнения обязательств со стороны застройщиков перед соинвесторами – это, скорее, исключения из правил.

Что касается ужесточения наказаний к компаниям, которые умышленно обманывают соинвесторов, по мнению Марата Хуснуллина, такие меры необходимо принять, поскольку власти тратят большие ресурсы и проделывают огромную работу по устранению данной проблемы.

Как отметил заместитель министра строительства России Александр Плутник, в 2004 году закон принимался как временный документ. «В пятилетней перспективе мы ориентируется на то, чтобы в эту систему активно включился банк. Все взаимодействия будут осуществляться с банком или другой финансовой моделью», – отметил чиновник.

Герман Елянюшкин, заместитель председателя Правительства Московской области в свою очередь отметил, что Подмосковье не могло остаться в стороне обсуждения данного вопроса, поскольку до сих пор в регионе остается наследие 2000-х – большое количество обманутых дольщиков. За последние годы властям удалось в два раза снизить число пострадавших соинвесторов Подмосковья, однако до сих пор тысячи дольщиков остаются пострадавшими. Плюс к этому, остались только самые тяжелые объекты, добавил Герман Елянюшкин.

Константин Тимофеев, председатель комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства отметил, что власти готовят ряд мер, касающиеся того, что нежилые объекты недвижимости,  в том числе апартаменты, тоже будут оформляться по ДДУ. По его словам, штрафы для недобросовестных застройщиков сейчас не такие действенные, поэтому их планируется усилить – наказания должны быть строже, вплоть до уголовной ответственности или ликвидации компании.

Как отметила Ольга Корниенко, руководитель по надзору долевого строительства Краснодарского края, обсуждение вопроса долевого строительства не теряет своей актуальности. «Договор долевого участия – результат действия разных договоров. С его введением стал снижаться правовой нигилизм в строительстве. Штрафы и ликвидация застройщика не могут полностью решить проблему обманутых соинвесторов, так как не защищают права самих дольщиков. ДДУ нужно дорабатывать, но его введение - это уже большой положительный шаг для строительной отрасли», – считает Ольга Корниенко.

После первой сессии к обсуждению подключились застройщики и представители региональной власти. К примеру, девелоперы высказали мнение, что сейчас нет закона, который бы защищал права застройщика, поэтому самый незащищенный слой в долевом строительстве – это не простые граждане-соинвесторы, а именно представители строительного бизнеса.

Вторая сессия «Страхование гражданской ответственности. Проблемы финансовой устойчивости застройщиков» началась с выступления Константина Тимофеева, который подчеркнул, что сегодня стоит задача выработать конструктивные предложения. Также, по его словам, важно понять отношение к проблеме со всех сторон. «Известно, что механизм страхования прав участников долевого строительства пока не совершенен, но он запущен - он будет дорабатываться», – прокомментировал свое отношение к новому закону чиновник.

По его словам, сейчас в Москве ведется 13 дел о банкротстве компаний-застройщиков. «Нужно ужесточать процесс продажи, а также инвестиционный процесс. Есть такие адреса, например в Троицке, когда решение проблемы затягивается со стороны самих застройщиков и дольшиков. Но есть и положительные примеры, когда ведется конструктивный диалог между всеми сторонами», – сообщил Константин Тимофеев.

Далее с докладами выступили представители трех сторон страхователей. Интересы банковских структур защищал Александр Яшник, старший вице-президент, директор Департамента финансовых институтов и торгового финансирования ОАО «Банк Москвы». По его словам, у банков есть несколько пожеланий в адрес закона о страховании участников долевого строительства. К примеру, сейчас банк несет всю ответственность за изменения, который регулирует застройщик. В такой ситуации банк, выступая страховщиком деятельности застройщика, может оказаться заложником непредвиденных или непростых ситуаций в строительстве жилых комплексов.

Как отметил Александр Ручьев президент ГК «Мортон» и председатель Правления НО «ОВС застройщиков», проблема обманутых дольщиков - очень давняя. Сейчас более 80% жилья в столичном регионе продается по 214-ФЗ, поэтому требуется большое внимание со стороны всех структур к данному вопросу. «Власти предложили застройщикам три способа страхования. Один из них - вступление в Общество взаимного страхования. Отличительная особенность общества в том, что все члены несут ответственность за деятельность его участников. Поэтому при вступлении в общество репутация застройщика тщательно проверяется. Общество – самый простой и достойный способ застраховать свою деятельность для застройщика»,  – считает Александр Ручьев.

Сергей Пахомов, директор НО «ОВС застройщиков» подчеркнул, что Общество создано застройщиками и работает для застройщиков. Все принципы разработаны самими участниками - оценка риска, механизм вступления и т.д. «В ОВС есть принцип солидарной ответственности, поэтому его членам не все равно, кто вступает в эту структуру. Застройщику разъясняются риски, проверяются его входные данные, криминальное прошлое и так далее», – отметил Сергей Пахомов, добавив, что вступительный взнос в ОВС вносится один раз - 500 тыс. рублей. Отказов застройщикам по вступлению в Общество пока не было, были случаи только в запросе дополнительной информации со стороны ОВС. В такой ситуации сами застройщики решают не вступать в ОВС застройщиков. Также есть случаи, когда решение откладывается.

По словам Пахомова, преимущество ОВС - в том, что оно состоит из крупных застройщиков, с огромными мощностями. Поэтому есть неформальная договоренность между участниками Общества не доводить стройки до критического состояния  – страхового случая, а решать все вопросы на начальном этапе.

Светлана Донцова, директор Департамента андеррайтинга по страхованию имущества и ответственности ОАО «СГ МСК» отметила, что для страховщиков сегодня нет перспектив для деятельности и развития в этом сегменте. По ее словам, если обратиться к западным примерам, то там действуют ОВС. Страховщики, по ее словам, пока не понимают, что делать при возникновении таких больших рисков. Профессионалы-застройщики могут лучше оценить своих коллег и просчитать все риски, считает эксперт.

Андрей Языков, генеральный директор ОАО «СК АИЖК» начал свой доклад с примера про закон о страховании банковских вкладов, который стал функционировать в 2007 году. Тогда люди пришли к выводу, что нести деньги в банк – вполне безопасно. Такой же процесс можно запустить и в строительстве: «Если дольщики перестанут бояться строек, деньги пойдут в отрасль. Себестоимость строительства для застройщиков несколько возрастет, но это положительно скажется на отрасли. Единственное – нужно выбирать надежные механизмы страхования».

В ходе форума прозвучала мысль, что наряду с понятием «недобросовестный застройщик» необходимо вводить понятие и «недобросовестный соинвестор», поскольку дольщики зачастую сами отдают деньги, не изучив договор долевого участия и не проверив документы на строительство. Сейчас все изменения в законодательство вводятся на благо именно добросовестных участников долевого строительства. А пока существуют некомпетентные покупатели квартир, будет продолжать развиваться благодатное поле для деятельности недобросовестных застройщиков.

Таким образом, форум еще раз доказал, что нужно повышать общий уровень грамотности населения в вопросах участия в долевом строительстве и покупки квартиры в целом. Закон об участии в долевом строительстве требует доработки, однако этот механизм запущен и неплохо функционирует, а примеры брошенных строек чаще всего являются исключениями. Что касается страхования прав участников долевого строительства – это положительный тренд, который должен в перспективе повысить уровень безопасности, как для покупателей квартир на первичном рынке недвижимости, так и для застройщиков.