«АСТОРИУС» выпустила расширенный аналитический материал по ЗПИФам: практическое руководство для застройщиков

Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» подготовил большой экспертный материал, посвященный закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ). В документе детально разобраны все преимущества этого инструмента для девелоперов, приведены кейсы из практики корпорации и раскрыты ключевые аспекты создания и управления фондами. Материал адресован застройщикам, которые рассматривают ЗПИФ как инструмент привлечения капитала, структурирования владения активами и налогового планирования в рамках законодательства.

Как отмечают в «АСТОРИУС», интерес к ЗПИФам со стороны строительных компаний растет стремительно. В 2025 году закрытые фонды приобрели объекты коммерческой недвижимости на рекордные 105,1 млрд рублей – в 2,3 раза больше, чем годом ранее. Объем рынка ЗПИФов в первом полугодии 2026 года превысил 1 трлн рублей. Однако вместе с ростом популярности усиливается и внимание налоговых органов: ФНС фиксирует увеличение числа фондов почти на 90% за три года и прямо указывает, что отдельные схемы используются для получения необоснованной налоговой выгоды. В этих условиях застройщику важно не просто создать фонд, а выстроить его так, чтобы он выдержал проверку и корпоративные споры.

Именно этой задаче и посвящен новый материал. В нем аналитический центр корпорации систематизировал правомерные цели создания ЗПИФ для девелопера, разобрал три линии налоговых претензий (занижение выручки через подконтрольный фонд, маскировка дохода от недвижимости под проценты, каскадные эффекты по НДС и имущественным налогам) и показал, почему качество правил доверительного управления (ПДУ) становится центральным фактором защиты от переквалификации сделок. Отдельный блок посвящен практическим выводам: где проходит граница между финансовой архитектурой и схемой, какие ошибки чаще всего приводят к доначислениям и как их избежать.

«ЗПИФ – это мощный и легитимный инструмент, но он усиливает и правильную архитектуру, и ошибки, – комментирует Екатерина Авдеева, председатель Совета директоров Корпорации недвижимости „АСТОРИУС“. – Мы в корпорации собрали в едином периметре юристов, финансистов и налоговых консультантов, которые работают в связке с архитекторами и строителями. Это позволяет проектировать фонды не как техническую оболочку, а как работающий элемент финансовой стратегии девелопера, учитывающий все нюансы. Новый материал – это концентрированный опыт наших специалистов, который поможет застройщикам принимать взвешенные решения».

В «АСТОРИУС» подчеркивают: к корпорации все чаще обращаются именно за созданием ЗПИФов. Инвестиционный департамент сопровождает привлечение капитала – от выбора структуры фонда до упаковки активов и поиска инвесторов. Консалтинговый департамент работает с теми, кто только создает фонд или уже создал его, но нуждается в детальной проработке ПДУ: именно здесь формулируются инвестиционная декларация, порядок распределения доходов, механизмы защиты пайщиков и условия, которые впоследствии выдерживают проверку и корпоративные споры. Аналитический центр обеспечивает верифицированную рыночную аналитику: оценку доходности, ликвидности, сценарии развития локаций и макроэкономические прогнозы, без которых инвестиционная декларация фонда превращается в формальность.

Практика корпорации подтверждает эффективность такого подхода. Подобные результаты достигаются за счет синергии компетенций: когда юристы, финансисты, налоговые консультанты, архитекторы и строители работают в одной команде, каждый проект проходит верификацию с разных сторон, а случайные и некомпетентные решения просто не выживают.

Новый материал по ЗПИФам уже доступен для партнеров и клиентов корпорации. В «АСТОРИУС» рассчитывают, что он поможет застройщикам разобраться в возможностях этого инструмента и определить, насколько он подходит для реализации конкретных проектов.

О Корпорации недвижимости «АСТОРИУС»

«АСТОРИУС» – экосистема полного цикла в сфере недвижимости, объединяющая 12 профильных департаментов: от брокериджа и инвестиционного анализа до архитектуры, строительства, управления активами и судебной защиты. В портфеле компании – более 700 000 объектов, в том числе закрытые off-market-пулы. «АСТОРИУС» – обладатель премий CREDO, CRE Awards, имени Столыпина и «Люди года». Философия компании – «Роскошь не волноваться».

Источник: Корпорация недвижимости «АСТОРИУС»