Минфин рассчитывает к 2030 году сократить долю льготных программ в выдаче жилищных кредитов до 25–30% – сейчас на них приходится около 90% ипотеки на новостройки. Что это значит для рынка, ставок по рыночной ипотеке и обычных заёмщиков? Эксперты уверены: процесс будет постепенным, а ключевым фактором останется динамика ключевой ставки ЦБ.

Заявление замминистра финансов Ивана Чебескова о том, что доля госпрограмм в выдаче жилищных кредитов должна сократиться до 25–30% к 2030 году, стало логичным продолжением курса на сворачивание массовой льготной ипотеки, который финансовые власти взяли ещё несколько лет назад.

Долгое время льготные программы были главным локомотивом всего кредитного рынка России. Их доля на рынке новостроек достигала 90%, что, с одной стороны, поддерживало строительную отрасль и помогало миллионам семей улучшить жилищные условия, а с другой – создало непосильную нагрузку на бюджет. Только в 2025 году расходы на субсидирование ставки достигли 2 трлн рублей, напоминает к. ю. н., доцент Финансового университета при Правительстве РФ Исмаил Исмаилов.

Кроме того, массовая льготная ипотека стала фактором удорожания жилья – цены на первичном рынке выросли за последние несколько лет в 1,5–2 раза. Именно поэтому финансовые власти уже не первый год заявляют о пересмотре действующих льготных программ в сторону большей адресности и таргетированности. И в последние годы мы уже могли наблюдать конкретные меры по отходу от массовой льготной ипотеки – достаточно вспомнить отмену льготной ипотеки на новостройки под 8% в 2024 году.

«Сокращение доли льготных программ заставит банки и застройщиков активнее продвигать рыночные продукты или собственные программы субсидирования ставки для привлечения новых покупателей», – отмечает Исмаилов

Что будет со ставками: рост или снижение?

Здесь мнения экспертов расходятся, но все сходятся в одном: ключевая ставка ЦБ останется главным драйвером.

Доктор экономических наук, профессор Финансового университета при Правительстве РФ Сергей Толкачёв считает, что в краткосрочной перспективе сокращение льготных программ может привести к повышению ставок по рыночной ипотеке. Логика простая: когда государство активно субсидирует процентные ставки через льготные программы, это снижает общую среднюю стоимость ипотечного кредитования. Уменьшение доли таких программ означает, что на рынке будет меньше «дешёвых» кредитов. Банки будут вынуждены повышать ставки по своим рыночным (несубсидированным) программам, чтобы сохранить маржинальность и компенсировать отсутствие государственных субсидий.

Кроме того, для тех, кто раньше пользовался льготной ипотекой, но теперь не сможет по ней получить кредит, рыночная ипотека станет единственным или основным вариантом. Это может привести к увеличению спроса на рыночные кредиты, что, в свою очередь, также способствует росту ставок, если предложение не будет успевать за спросом.

Однако у этого процесса есть и обратная сторона. Сторонники сокращения льготных программ утверждают, что это направлено на «нормализацию» рынка недвижимости и ипотечного кредитования. Цель – сделать ставки более рыночными и убрать избыточные стимулы, которые приводили к перегреву цен на жильё. В долгосрочной перспективе это может привести к более устойчивому развитию рынка.

Ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова говорит, что снижение доли льготных ипотечных программ будет невыгодно населению и застройщикам, но выгодно банкам, бюджету и рынку недвижимости в целом. Поэтому вероятность отмены ряда льготных программ к 2030 году она оценивает как очень высокую. Тем более что программа семейной ипотеки с господдержкой, согласно решению властей, действует только до 2030 года.

«Уровень процентных ставок по коммерческим кредитам, включая ипотеку, к 2030 году будет зависеть не от того, есть на рынке льготные программы или нет, а от динамики ключевой ставки ЦБ РФ», – подчёркивает аналитик

Рыночная ипотека уже дешевеет: что говорят цифры

Ставки по рыночной ипотеке уже начали снижаться, и это важный сигнал. По данным Исмаилова, средневзвешенная ставка в топ-20 банков упала с 26,5–26,7% в мае 2025 года до 18,75–19,11% к июню 2026 года. И этот тренд, по его мнению, продолжится.

Снижение ключевой ставки – длительный и постепенный процесс, однако продемонстрированная стабильность будет внушать заёмщикам уверенность в возможности дальнейшего рефинансирования рыночных кредитов, что также станет фактором роста рыночной ипотеки. Постепенное снижение ставок автоматически будет увеличивать долю рыночных кредитов.

Однако это игра «вдолгую». Многие застройщики и банки будут стимулировать выдачи ипотечных кредитов через субсидирование ставки на первые 2–3 года действия кредита, что будет привлекать заёмщиков возможностью дальнейшего рефинансирования в период более низкой ставки. Такие программы, по мнению Исмаилова, станут важным конкурентным условием в ближайшие год-два.

Мильчакова также связывает будущее рыночной ипотеки с динамикой ключевой ставки. Если предположить, что в 2030 году ключевая ставка ЦБ не будет двузначной, соответственно, и рыночная ипотека будет доступна населению в большей степени, чем сегодня. Грубо говоря, если ключевая ставка упадёт до 6% годовых (при условии значительного снижения инфляции до 4% в год), это будет означать, что рыночные ипотечные кредиты будут выдаваться под 8% годовых. А 8% годовых – это величина, равная процентной ставке по льготной ипотеке, которая была отменена в 2024 году и устраивала подавляющее большинство заёмщиков.

При такой рыночной ставке она будет всего на 2 процентных пункта превышать ставку по семейной ипотеке. Таким образом, даже отмена льготных программ не сможет негативно повлиять на рынок ипотеки, поскольку процентные ставки по рыночной ипотеке сами по себе могут сделать ненужными льготные программы, считает аналитик.

Кому будет сложнее, а кому – проще

Сокращение доли льготной ипотеки ударит по разным категориям заёмщиков по-разному. Те, кто не подходит под критерии участия в льготных программах, и так могли рассчитывать только на рыночную ипотеку. Для них изменение ситуации может означать либо рост ставок (по версии Толкачёва), либо постепенное удешевление кредитов (по версии Мильчаковой и Исмаилова).

Но здесь вступают в силу ограничения самих банков на кредитование заёмщиков с плохой кредитной историей или высокой долговой нагрузкой. Рыночная ипотека всегда была более строгой в требованиях к заёмщикам, и с уменьшением доли льготных программ эта строгость может только усилиться, по крайней мере на первых порах.

Для застройщиков сокращение льготных программ тоже создаёт риски. Уменьшение доступности льготной ипотеки может снизить спрос на новостройки, что, в свою очередь, может оказать давление на застройщиков. Это может привести к замедлению темпов строительства или даже к снижению цен на первичном рынке, что косвенно может повлиять и на ставки по рыночной ипотеке, ведь банки часто ориентируются на стоимость недвижимости при оценке рисков, поясняет Толкачёв.

С другой стороны, если Банк России будет смягчать денежно-кредитную политику, а рыночная ипотека станет доступнее, то задача по наращиванию её доли решится сама собой. Однако при сохранении высоких ставок даже шаги финансовых властей не позволят сильно нарастить долю рыночной ипотеки в кредитном портфеле.

Семейная ипотека: первый рубеж

Первым шагом по сокращению доли льготных программ, как отмечает Исмаилов, должен стать пересмотр условий выдачи семейной ипотеки. Среди обсуждаемых мер:

• введение дифференциации ставки в зависимости от количества детей в семье (приоритет и наиболее выгодные условия – для многодетных семей);

• региональные ограничения по выдаче семейной ипотеки (для «отсечения» заёмщиков с инвестиционными целями, а не мотивацией улучшить жилищные условия).

При этом обсуждаются и некоторые улучшения условий. Например, возможен пересмотр максимального размера льготного кредита, учитывая, что во многих городах действующие лимиты не дают возможности приобрести жильё даже средней площади. Также обсуждается введение даже меньшей, чем сейчас (6%), ставки для семей с тремя детьми.

Стоит отметить, что любые трансформации будут постепенными. Отмена семейной ипотеки для семей с одним ребёнком не обсуждается, речь идёт лишь о возможном пересмотре её условий, как и о прекращении субсидирования ставки для действующих заёмщиков. Поэтому влияние на рынок будет постепенным и, в основном, в контексте новых выдач кредитов.

Что в итоге: три сценария

Эксперты сходятся в том, что ключевым фактором для рыночной ипотеки останется не столько само сокращение льготных программ, сколько динамика ключевой ставки ЦБ.

Сценарий оптимистичный. Если ключевая ставка снизится до 6% к 2030 году, рыночная ипотека под 8% годовых сделает льготные программы практически ненужными для большинства заёмщиков. Рынок нормализуется, цены на жильё перестанут расти опережающими темпами, а вторичный рынок оживёт.

Сценарий базовый. Ставка снижается, но не так быстро – до 10–12% годовых. Рыночная ипотека остаётся дорогой, но постепенно набирает долю. Льготные программы сохраняются, но в урезанном виде – в основном для многодетных семей и отдельных категорий граждан (военная, дальневосточная, арктическая ипотека).

Сценарий пессимистичный. Ставка остаётся высокой, рыночная ипотека недоступна для большинства, а сокращение льготных программ приводит к обвалу спроса на новостройки и стагнации всего строительного рынка.

При этом, как подчёркивает Толкачев, точное влияние сокращения льготной ипотеки на ставки будет зависеть от множества факторов: общей экономической ситуации, уровня инфляции, ключевой ставки, политики самих банков и динамики спроса на жильё.

Мильчакова, в свою очередь, считает, что даже отмена льготных ипотечных программ не сможет негативно повлиять на рынок ипотеки, поскольку процентные ставки по рыночной ипотеке сами по себе могут сделать ненужными льготные программы. При этом она предлагает сохранять и после 2030 года такие программы, как военная ипотека, арктическая и дальневосточная ипотека. Они могли бы выполнять функцию обеспечения военнослужащих доступным жильём и привлечения квалифицированных специалистов в регионы, способствуя развитию их экономики.   

Текст: Оксана Дяченко

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (июнь 2026)