Аналитики сервиса «Домклик» (Сбербанк) провели исследование динамики долговой нагрузки по рыночной ипотеке и пришли к выводу, что распространенные страхи о «кабальных» кредитах на десятилетия зачастую не соответствуют действительности. Рост доходов населения и досрочное погашение существенно сокращают реальный срок выплат и снижают обременительность ипотеки.

В СМИ и соцсетях до сих пор можно встретить рассуждения об опасности ипотечных кредитов для заемщика: долг на десятилетия вперед, неподъемные платежи, огромная итоговая переплата. Однако аналитики «Домклик» изучили данные по ипотечным выплатам и рыночную стоимость квартир за последние годы, чтобы проверить эти тезисы на практике. Объектом исследования стал наиболее часто критикуемый сегмент – рыночная ипотека, на которую не распространяются льготные ставки.

Синхронный рост: платеж и зарплата

Ключевое наблюдение экспертов – высокая синхронизация динамики среднего ипотечного платежа и средних зарплат. С 2019 по 2025 год первый показатель вырос в 2,09 раза, а второй – в 2,12 раза. Как следствие, средний платеж по только что взятому кредиту на протяжении всего этого периода стабильно составляет 40-45% от дохода заемщика.

Аналитики связывают это с «тонкой настройкой» системы, в которой участвуют три стороны: заемщик (увеличивающий первоначальный взнос в периоды высоких ставок), кредитор (не выдающий ипотеку клиентам с плохой платежеспособностью) и регулятор в лице Банка России. Эта система, по мнению экспертов, делает обслуживание ипотеки достаточно комфортным.

Снижение нагрузки и рекордные сроки погашения

Хотя платеж в 40-45% от зарплаты кажется существенной суммой, его реальная обременительность с каждым годом уменьшается за счет ежегодного роста доходов при фиксированном размере выплаты. Согласно расчетам, доля платежа к зарплате (PTI) уменьшается за пять лет почти в два раза.

Кроме того, примерно 55% рыночных ипотек оформляются с созаемщиком, что для большинства семей фактически вдвое снижает индивидуальную нагрузку .

Снижение нагрузки стимулирует досрочное погашение. Как отмечается в исследовании «Домклик», средний фактический срок погашения рыночного ипотечного кредита составляет сейчас всего 4-5 лет, хотя еще пять лет назад такие кредиты оформлялись в среднем на 19-20 лет.

Рост цен как фактор защиты

Отдельное внимание аналитики уделили динамике цен на недвижимость. Отмечается, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке (за вычетом аномального периода, вызванного безадресной льготной ипотекой) растет темпами, сопоставимыми с ростом зарплат. Это означает, что рыночная стоимость купленной квартиры будет расти параллельно доходам владельца.

Таким образом, через 5-6 лет после покупки реальный объем долговой нагрузки заемщика снижается вдвое, а стоимость его недвижимости вырастает в те же два раза. С учетом того, что средний срок погашения кредита составляет 4-5 лет, тактика выжидания и накопления, по мнению экспертов «Домклик», выглядит неоправданной: за это время потенциальному покупателю пришлось бы брать ипотеку уже на вдвое большую сумму.

В «Домклик» подчеркивают, что эти выводы справедливы для покупки жилья с целью проживания. При инвестиционных сделках математика может быть более сложной.