Доля непроданного жилья в строящихся домах крупнейших городов России продолжает расти, а сроки его реализации достигли критических значений. Согласно исследованию системы мониторинга BnMap.pro, в 14 из 17 крупнейших городов при сохранении текущего уровня спроса на реализацию нераспроданных квартир потребуется от 2 до 3,8 года. При этом для большинства застройщиков приемлемым считается срок до двух лет. Аналитики BnMap.pro проанализировали ситуацию в 16 городах-миллионниках, а также в Тюмени. Средний срок реализации новостроек по всем мегаполисам, по подсчетам компании Macon, вырос до 2,6 года против 2,1 года годом ранее.

Еще более тревожные данные приводит «Циан». На июль 2026 года из 66 млн кв. м строящегося в городах-миллионниках жилья (с учетом проектов, где продажи еще не открыты) реализовано лишь около 27%. Главный аналитик компании Алексей Попов отмечает, что при темпах продаж первого полугодия для поиска покупателей на остатки потребуется 76 месяцев. Год назад из 65 млн кв. м новостроек было продано 33%, а расчетный срок реализации остатков составлял 49 месяцев.

Руководитель сервиса «Пульс продаж новостроек» Артем Советников оценивает срок реализации в 43,1 месяца по итогам первой половины 2026 года. По его словам, за год показатель даже незначительно сократился на фоне уменьшения доли непроданных квартир на 7,6% (до 32,5 млн кв. м), однако это объясняется техническими причинами, в частности вводом большого объема жилья в июне.

Лидеры и аутсайдеры

Быстрее всего девелоперы смогут найти покупателей на оставшиеся квартиры в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону – за 22 месяца, отмечают в BnMap.pro. На месяц больше займет реализация в Санкт-Петербурге. Однако даже в этих городах при небольшом сокращении спроса сроки продажи превышают рыночную норму.

В Волгограде, Перми, Москве, Челябинске, Воронеже, Краснодаре, Тюмени, Уфе, Новосибирске и Казани реализация квартир займет от двух до трех лет. Хуже всего обстоят дела в Екатеринбурге, Красноярске, Омске и Самаре, где расчетный срок реализации проектных остатков превышает три года. В Самаре он достигает максимума – около 45 месяцев.

Ольга Змиевская, директор по исследованиям Macon, фиксирует максимальный срок реализации в Омске – 4,4 года. По подсчетам Алексея Попова, дольше всего застройщикам придется искать покупателей в Красноярске (81 месяц), Омске (86 месяцев), Новосибирске (88 месяцев), Самаре (100 месяцев), Краснодаре (102 месяца) и Уфе (109 месяцев).

Особое внимание эксперты уделяют Краснодару, где большие объемы непроданных остатков сочетаются с качественными изменениями в спросе. Как поясняет Попов, миграционная привлекательность юга страны снизилась, а высокие цены затрудняют сохранение приемлемых темпов реализации. По данным на конец июня 2026 года, остатки нераспроданных квартир в новостройках Краснодара достигли 93,9 тысячи единиц – это на 21,2% больше, чем год назад. Доля нереализованных лотов в общем объеме достигает 79,1%. Ранее аналитическая платформа BnMap.pro сообщала, что доля нераспроданных квартир в Краснодаре достигла 66%.

Причины и последствия

Увеличение времени реализации остатков свидетельствует об усилении профицита на рынке новостроек, что влечет риски для девелоперов, рассуждает Змиевская. Это опасно задержкой сроков ввода, замедлением строительной активности, ростом издержек из-за более высоких процентов по кредитам. Новое строительство в городах-миллионниках за первое полугодие сократилось на 44,8% год к году, подтверждает Советников.

Сокращение нового строительства через несколько лет может обернуться недостатком предложения и очередным ростом цен, считает заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко. По его мнению, главная проблема – высокая стоимость денег. Поэтому необходимо продолжать снижать ключевую ставку по мере того, как это позволяют экономические условия, и добиваться, чтобы решения регулятора быстрее отражались на реальной ипотеке для граждан.

Часть федеральных застройщиков продолжат делать ставку на города с более низкой долей непроданного жилья, говорит руководитель направления исследований рынка группы «Самолет» Анастасия Морозова. Среди таковых – Нижний Новгород, Ростов-на-Дону и Санкт-Петербург. В Красноярске, Омске, Самаре их активность будет сокращаться.

При этом возможность снижения цен в связи с большим объемом непроданного жилья застройщики отрицают. В условиях дорогого проектного финансирования это может негативно повлиять на экономику жилых комплексов, поясняет Морозова. Из-за роста себестоимости строительства у девелоперов нет запаса рентабельности, чтобы демпинговать без риска остановки проектов, добавляет коммерческий директор девелопера «Неометрия» Ленария Хасиятуллина. Вместо этого застройщики активно развивают инструменты продаж: расширяют партнерские ипотечные программы, запускают акции на лоты и корпуса с высокой долей остатков.