Аналитики «Метриум» подвели итоги первого полугодия 2026 года на первичном рынке «старой» Москвы. Количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) упало до минимума с 2018 года, а общая емкость рынка сократилась на 15,5% в денежном выражении. Однако на фоне общего сжатия спроса эксперты фиксируют парадоксальную тенденцию: средний чек покупки вырос на 23%, а сегмент сверхдорогих лотов демонстрирует устойчивость, достигнув отметки в 1,9 млрд рублей за один объект.

По данным «Метриум», в январе–июне 2026 года в границах «старой» Москвы было зарегистрировано 18 783 ДДУ на квартиры и апартаменты. Это на 32,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (27 726 ДДУ). Совокупная стоимость реализованных лотов составила 624 млрд рублей против 738,4 млрд рублей годом ранее.

Несмотря на падение числа транзакций, средний бюджет покупки вырос с 27 млн до 33,2 млн рублей (+23%). Этот разрыв объясняется изменением структуры предложения и смещением спроса в более качественные и дорогие объекты.

Аналитики традиционно разбили рынок на четыре ценовых полюса, каждый из которых показал свою уникальную динамику:

·       Масс-маркет (комфорт-класс): 7 070 сделок на 144,7 млрд руб. Средний чек — 20,5 млн руб. Абсолютный минимум цен на рынке зафиксирован именно здесь: студия в ЖК «Ситимикс Новокосино» (ВАО) площадью 22,4 кв. м ушла за 6 млн рублей.

·       Бизнес-класс: Абсолютный лидер по числу сделок — 9 275 ДДУ на 296 млрд руб. Средний бюджет — 31,9 млн руб. Интересно, что порог входа в этот сегмент лишь немногим выше масс-маркета (от 7,1 млн руб. за студию в «Эвопарк Измайлово»), тогда как верхняя планка достигает 198 млн руб. за многокомнатную квартиру.

·       Премиум-класс: 2 183 сделки на 126,1 млрд руб. Средний чек здесь составляет 57,8 млн руб. Самый дорогой лот — пентхаус за 379,2 млн руб. в «Клубном городе на реке Примавера».

·       Элитный и делюкс-сегмент: Наименьшее число сделок (всего 236), но наибольшая концентрация капитала — 54,6 млрд руб. Средний бюджет сделки в этом кластере достигает 231,4 млн руб. Именно здесь была зафиксирована рекордная для рынка сделка года: многокомнатная квартира площадью 364,5 кв. м в ЖК «Брюсов» (ЦАО) стоимостью 1,9 млрд рублей.

Комментируя ценовой разрыв, девелоперы отмечают растущую привлекательность Восточного округа, который обеспечивает рынок самыми низкими входными билетами в сегментах комфорт и бизнес.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер «Эвопарк Измайлово»): «Восточный округ находится в активной фазе развития. Близость к крупнейшим парковым зонам (Сокольники, Измайлово, Кусково) и развитая транспортная доступность делают эти локации точками роста. При старте продаж от 7,1 млн рублей за лот бизнес-класса мы ожидаем дальнейшую капитализацию объектов, особенно после ввода в эксплуатацию в этом году».

В премиальном сегменте, напротив, работает принцип дефицита. 

Денис Горбунов, руководитель отдела продаж застройщика «Стадион «Спартак»: «Рынок элитного жилья достиг ценового «потолка», но инвесторы все равно видят потенциал. Например, в районе Покровское-Стрешнево сейчас представлен всего один проект премиум-класса. Наш проданный пентхаус за 379 млн рублей — прямое подтверждение того, что в локациях с ограниченным предложением спрос остается стабильным».

Несмотря на то, что число сделок стало минимальным с 2018 года, в «Метриум» видят повод для умеренного оптимизма.

Дмитрий Проскурин, коммерческий директор «Метриум»: «Итоги первого полугодия отражают адаптацию рынка к новым экономическим условиям. Мы видим три ключевых драйвера для восстановления. Во-первых, цикл снижения ключевой ставки ЦБ уже начался, что постепенно удешевляет ипотеку. Во-вторых, государство сохранило семейную ипотеку без ужесточений. В-третьих, девелоперы усиливают коллаборации с брокерами, повышая эффективность продаж. Важным сигналом стал июнь 2026 года, когда впервые за полгода был зафиксирован ощутимый рост спроса. Дополнительным индикатором здоровья рынка является кратное увеличение числа сделок с бюджетом от 300 млн рублей — сверхдорогой сегмент чувствует себя уверенно, привлекая квалифицированный капитал».