По данным аналитиков консалтинговой компании NF Group, в 2025 году на первичном рынке элитной недвижимости Сочи предложение увеличилось на 39%, в то время как спрос сократился на 25%. В результате средневзвешенная цена 1 кв. м. в элитных новостройках снизилась на 9% и Сочи впервые с 2017 года уступил лидерство Москве по цене квадратного метра в элитных новостройках.

В течение 2025 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи, по оценке аналитиков, наблюдалась разнонаправленная динамика объема предложения. Несмотря на снижение этого показателя во II и III кварталах, вызванное техническими причинами, связанными со снятием части апартаментов с продажи, к концу года общее количество экспонируемых лотов в сегменте увеличилось до 830. Это на 39% превышает показатель конца 2024 года.    

Существенное увеличение объема предложения в последние три месяца 2025 года связано с выходом на рынок нового крупного пула лотов в рамках реализуемого в горном кластере комплекса «Поляна Пик». Кроме того, среди стартов продаж, произошедших в течение прошлого года, на элитном рынке Сочи выделяются: комплекс «Моретта» – единственный проект с форматом квартир в структуре предложения, новые корпуса в проектах Benefit Collection Sochi Chalet и Luciano Vita Club Sochi, а также состоялся рестарт продаж второго корпуса в проекте LeePrime residences. Примечательно, что все перечисленные объекты относятся к премиум-классу, доля которого на конец декабря достигла рекордных 87% (+4 п. п. за год).

Высокая стоимость недвижимости и ограниченный круг покупателей обусловливают более умеренные темпы реализации, а новые проекты класса делюкс появляются довольно редко. Это связано с высокими требованиями к качеству продукта и необходимостью значительных ресурсов у застройщика.

Выход значительного объема нового премиального предложения по ценам ниже среднего по классу оказал влияние на корректировку средневзвешенной цены сегмента, которая снизилась до 1 630 тыс. руб./кв. м (−10% за год). В свою очередь, в сегменте делюкс в течение 2025 года наблюдались незначительные колебания на фоне структурных изменений, и по итогам IV квартала показатель был зафиксирован на уровне 2 900 тыс. руб./кв. м (0% за год).

«Учитывая значительную долю премиум-класса в общей структуре рынка, средневзвешенная цена квадратного метра на элитном первичном рынке Сочи также продемонстрировала отрицательную годовую динамику в размере 9% и на конец декабря составила 1 910 тыс. руб.», – отметила партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.

По ее оценке, сильная зависимость от структурных изменений всегда была характерна для южного региона. Так, аналогичная корректировка наблюдалась в III квартале 2022 года, когда средневзвешенная цена снизилась до 1 750 тыс. руб./кв. м (−17% за квартал). В тот период количество экспонируемых лотов удвоилось с 230 до 470 за счет выхода большого объема премиального предложения, что существенно повлияло на перераспределение долей сегментов.

Суммарное количество сделок в элитных новостройках Сочи по итогам 2025 года составило около 110, что на четверть ниже значения прошлого года. Тенденция снижения спроса наблюдается на протяжении последних трех лет, что связано с совокупностью факторов.

Многие покупатели занимают выжидательную позицию на фоне общей перегретости рынка и сохраняющейся экономической и финансовой неопределенности. Текущие условия усложняют принятие решений насчет крупных покупок, поэтому потенциальные клиенты более тщательно подходят к вопросу приобретения недвижимости, нередко откладывая сделки на неопределенный срок.

Важно отметить курортную специфику спроса: для большинства состоятельных покупателей элитная недвижимость в Сочи не является основным жильем, а служит дополнительным активом. Поскольку покупка носит инвестиционный или лайфстайл-характер (как дополнительное жилье для отдыха или смены образа жизни), то спрос на рынке более чувствителен к экономическим условиям.

«В 2025 году на первичном рынке элитной недвижимости Сочи произошло несколько значимых событий: впервые за долгое время в структуре предложения появился формат квартир, а также Сочи уступил лидерство Москве по цене квадратного метра в элитных новостройках, что произошло впервые с 2017 года», – отметила Широкова.

При этом спрос в сегменте, с ее слов, остается сдержанным и претерпел трансформацию: покупатели стали более избирательными и осознанными, они не готовы платить только за популярность города-курорта. Фокус большинства клиентов ориентирован на качество продукта, его инвестиционную привлекательность и долгосрочную ценность. Многие рассматривают недвижимость как способ получения пассивного, преимущественно долгосрочного дохода.