По данным совместного исследования «Метриум» и «Плато Девелопмент», ежемесячный платеж по ипотеке в Москве за пять лет вырос с 37% до 67% от среднего дохода семьи, а в целом по России — с 26% до 62%. Индекс ипотечной нагрузки, рассчитанный аналитиками, в столице превысил оптимальное значение в 1,9 раза, составив 191 пункт. Несмотря на начавшееся во втором полугодии 2026 года снижение ставок, доступность жилищных кредитов остается на исторически низком уровне.

Аналитики представили расчет индекса ипотечного платежа — показателя, отражающего долю дохода домохозяйства, направляемую на обслуживание кредита при покупке типовой квартиры. В методологию вошли данные Росстата, Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) и средневзвешенные ставки по ипотечным продуктам. Расчеты проводились для стандартных параметров кредита (первоначальный взнос 20%, срок 25 лет) на три ключевые даты: июнь 2021, 2025 и 2026 годов.

За пять лет средняя ставка по ипотеке в РФ, пройдя пик в 25% в 2025 году, к июню 2026 года снизилась до 18,7%. Однако это снижение не смогло компенсировать рост цен на жилье: средняя стоимость квартиры выросла с 5 млн до 10,8 млн рублей. В итоге, если в 2021 году на ипотеку уходило 26% совокупного дохода двух заемщиков, то в 2026 году этот показатель достиг 62%. Абсолютный пик нагрузки пришелся на 2025 год, когда платеж поглощал 78% семейного бюджета.

В столице нагрузка традиционно выше. При росте средней зарплаты с 109,3 тыс. до 196,8 тыс. рублей стоимость квартиры на первичном рынке увеличилась более чем в полтора раза — с 13 млн до 20,8 млн рублей. Ежемесячный платеж в июне 2026 года составил 262,5 тыс. рублей, что эквивалентно 67% дохода домохозяйства. Для сравнения: в 2021 году этот показатель составлял 37%. Пиковое значение 2025 года (80% дохода) было зафиксировано при ставке 25% и платеже в 282,3 тыс. рублей.

Рассчитанный «Метриум» индекс ипотечной нагрузки (оптимальная доля платежа в бюджете определена в 35%) демонстрирует критический уровень. В 2021 году общероссийский индекс составлял 75 пунктов (комфортная зона), к 2025 году он взлетел до 224 пунктов, а к июню 2026 года снизился лишь до 178 пунктов. В Москве динамика еще острее: с 106 пунктов в 2021 году индекс подскочил до 228 в 2025 и составил 191 пункт в 2026 году.

Коммерческий директор «Плато Девелопмент» Станислав Банников связывает рост цен с объективным удорожанием строительства: затраты на материалы, логистику и оплату труда продолжают расти. Кроме того, девелоперы несут повышенную процентную нагрузку по проектному финансированию (ставки по кредитам достигают 14–18%), что в условиях слабого спроса закладывается в стоимость квадратного метра. Дополнительным фактором давления на цены стал дефицит доступных лотов в массовом сегменте «старой» Москвы, где предложение за год сократилось более чем вдвое.

Руководитель коммерческого департамента «Метриум» Дмитрий Проскурин резюмирует: даже начавшееся смягчение денежно-кредитной политики в 2026 году пока не перекрывает эффект от роста цен на недвижимость, который опережает динамику доходов населения. Возврат к комфортному уровню доступности ипотеки, по его оценке, потребует либо радикального снижения ставок, либо существенной коррекции цен на жилье, либо значительного роста реальных заработных плат.

Опрошенные NBJ эксперты отмечает, что текущий уровень долговой нагрузки на заемщиков создает дополнительные риски для банковского сектора, особенно в сегменте необеспеченного кредитования и в случае дальнейшего ухудшения макроэкономической конъюнктуры.