По итогам 2025 года средний уровень вакантных площадей в российских торговых центрах демонстрирует стабилизацию, несмотря на рекордный объем нового строительства. Согласно исследованию CORE.XP, произошла смена лидеров спроса — с Fashion на развлечения — и переориентация новых проектов на досуговую функцию и меньшие форматы.

По итогам 2025 года динамика вакансии в торговых центрах выглядела следующим образом: в I квартале — 4,7%, во II квартале — 5,1%, в III квартале — 5,8%, в IV квартале — 5,3%.

После роста показателя в I–III кварталах в IV квартале наблюдался разворот тренда и снижение на 0,5 п.п. по сравнению с III кварталом. По итогам года уровень вакантных площадей составил 5,3%, что лишь незначительно превышает показатель 2024 года (5%).

При этом 2025 год стал рекордным по объему ввода новых торговых центров за последние несколько лет. Однако существенного роста доли свободных площадей в IV квартале не произошло. Такой эффект во многом объясняется реализацией отложенного предложения.

«Показатель открытия новых торговых центров в 2025 г. действительно стал рекордным за последние несколько лет. При этом в IV квартале 2025 г. значительного роста доли свободных площадей не произошло. Такое явление может объясняться эффектом отложенного предложения», — пояснила директор, руководитель отдела по работе с торговыми площадями СORE.XP Евгения Прилуцкая.

По ее данным, 69% качественных торговых центров, открывшихся в 2025 году (9 из 13 объектов), — это проекты, сроки ввода которых были перенесены с 2024 года. Таким образом, рынок столкнулся не с резким скачком нового строительства, а с выходом на рынок накопленного объема.

Важно отметить, что при расчете средней вакансии используется выборка стабилизированных торговых центров. Новые объекты в нее не включаются. Соответственно, показатель не отражает фактическую долю свободных площадей в ТЦ, открытых в 2025 году. В перспективе новые проекты могут усилить конкуренцию с действующими объектами и оказать влияние на уровень вакансии в будущем.

«Адаптация стала ключевым трендом 2025 года: рынок торговой недвижимости приспосабливается к высокой стоимости кредитов, оптимизации арендаторов и геополитической неопределенности. Результатом стала «пауза» в росте вакантных площадей, смена лидеров спроса — с Fashion на развлечения — и переориентация новых проектов на досуговую функцию и меньшие форматы», — отметила Евгения Прилуцкая.

По оценке аналитиков CORE.XP, в 2026 году уровень вакансии будет зависеть от темпов заполнения новых объектов и дальнейшей трансформации структуры спроса арендаторов, при этом существенных предпосылок для резкого роста показателя на текущий момент не наблюдается.