Пока общестоличный рынок офисной недвижимости демонстрирует устойчивый спрос на компактные помещения, деловой кластер Москва-Сити стремительно превращается в зону интересов институциональных инвесторов и крупных корпораций. Согласно исследованию аналитиков MR Office, CORE.XP и Nikoliers, средняя площадь приобретаемого лота в башнях делового центра за год увеличилась более чем в три раза — с 472 до 1,6 тыс. кв. м.

Эксперты связывают эту динамику с переходом рынка в новую фазу: на фоне ожидаемого дефицита качественных арендных площадей профессиональные игроки стремятся заблаговременно сформировать портфель активов в локации с ограниченным предложением. Если год назад структуру сделок в «Сити» преимущественно формировали частные инвесторы и малый бизнес (лоты до 500 кв. м занимали около 50% рынка), то сегодня картина изменилась кардинально. В первом полугодии 2026 года на блоки площадью от 1 до 3 тыс. кв. м пришлось 36% объема продаж, а еще 19% — на объекты размером 3–5 тыс. кв. м. Доля помещений менее 500 кв. м сократилась до символических 8%.

Инвестиционный голод на фоне дефицита

Ключевым драйвером роста средней площади сделок стала активность институциональных инвесторов и инвестиционных компаний. Они приобретают целые этажи (1,6–2 тыс. кв. м) и крупные блоки в новых флагманских проектах — готовых башнях iCITY и строящемся небоскребе TOP TOWER. При принятии решений такие игроки ориентируются на сложное финансовое моделирование, оценивая будущую арендную доходность и потенциал капитализации актива.

«Сегодня мы фиксируем тектонический сдвиг в структуре спроса. На фоне нарастающего дефицита качественного предложения институциональные инвесторы рассматривают Москва-Сити как надежную "тихую гавань" для долгосрочных вложений. При этом высокий инвестиционный потенциал локации продолжает привлекать и частный капитал, однако временное снижение доли малых форматов — это вопрос конъюнктуры, а не угасания интереса», — комментирует Кермен Мастиев, коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR.

Двухуровневая система и новые резиденты

Параллельно с инвестиционным бумом формируется запрос со стороны конечных пользователей — корпораций. Аналитики выделяют три основных портрета покупателей крупных блоков:

1. Действующие арендаторы «Сити», чей бизнес растет, но расширение в текущих башнях невозможно из-за отсутствия вакантных площадей.
2. Подрядчики и партнеры госкомпаний, для которых территориальная близость к заказчику в квартале правительства Москвы становится критическим фактором эффективности.
3. Крупные игроки IT-сектора, промышленности и ритейла, рассматривающие офис в небоскребе класса "прайм" как элемент корпоративной культуры и HR-бренда.

Контраст с общегородским трендом

Интересно, что в целом по столице наблюдается обратная тенденция: около 96% всех сделок купли-продажи приходится на офисы до 1 тыс. кв. м. Покупатели стремятся снизить порог входа и сохранить ликвидность. Однако, как отмечают в Nikoliers, именно локация становится главным критерием будущей ликвидности для компактных объектов.

«Офисная недвижимость остается ключевым инструментом диверсификации капитала. Помещения до 300 кв. м стабильно востребованы у МСБ, но их конкурентоспособность напрямую зависит от расположения. В границах ТТК и в сформировавшихся деловых кластерах такие лоты будут пользоваться спросом всегда», — поясняет Андрей Кухар, директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers.

Таким образом, рынок Москва-Сити окончательно структурируется в двухуровневую систему: на верхнем уровне — крупные институциональные фонды и корпорации, консолидирующие этажи; на нижнем — частные инвесторы, сохраняющие интерес к высоколиквидным компактным помещениям как к источнику стабильного арендного дохода.