По итогам второго квартала 2026 года доля строящихся бизнес-центров, реализуемых в собственность, достигла рекордных 92%. Это следует из совместного исследования аналитиков Nikoliers и Upside Девелопмент. Эксперты связывают смену парадигмы на рынке с переориентацией девелоперов на частных инвесторов на фоне дорогого корпоративного кредитования и усиления конкуренции с банковскими депозитами.

Новая модель рынка

В общей сложности в столице сейчас возводится 1,5 млн кв. м офисных площадей, из которых 1,3 млн кв. м предназначены для продажи. Для сравнения: еще в первом квартале текущего года этот показатель составлял 77%. Столь стремительный рост, по мнению аналитиков, является закономерным этапом эволюции рынка.

«Девелоперы переориентировались на аудиторию частных предпринимателей, которые раньше держали средства на депозитах или инвестировали в жильё. В условиях высоких ставок по кредитам найти крупного корпоративного клиента, готового изъять из оборота миллиарды на покупку офиса, становится всё сложнее», — комментирует Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.

При этом драйвером спроса выступает формат мелкой нарезки. За первое полугодие 2026 года объем сделок по продаже офисов составил 235 тыс. кв. м, причем почти треть (31%) пришлась на блоки площадью до 500 кв. м.

Риски вакантности и вторичный рынок

Несмотря на впечатляющие объемы строительства (в 2027 году ожидается ввод 540 тыс. кв. м, а в 2028-м — еще 700 тыс.), уровень вакантности будет расти сдержанно. Сейчас он составляет 6,1%, а к концу года, по прогнозам, достигнет лишь 7,5%. Основная причина — высокий уровень предварительных продаж: 48% строящихся площадей уже нашли покупателей. Свободными для реализации остаются только 34% от общего объема строительства.

Однако почти 68% всех анонсированных проектов до 2030 года (около 3,6 млн кв. м) предусматривают продажу помещений. Это значит, что от 50% до 60% этого объема (порядка 2 млн кв. м) в перспективе могут оказаться в руках частных инвесторов и вернуться на рынок в качестве арендного предложения.

Мнение игроков: альтернатива депозитам

Девелоперы подтверждают устойчивый интерес к покупке небольших офисов. В Upside Девелопмент отмечают, что модель «построил и сдал» уступает место стратегии продажи.

«Сегодня формат мелкой нарезки востребован не только у конечных пользователей, но и у инвесторов, которые рассматривают офисные площади как альтернативу банковским депозитам. Компактные форматы 150–500 кв. м идеально подходят для среднего бизнеса и растущих компаний. Мы понимаем, что часть площадей выйдет на вторичный арендный рынок, но это заложено в бизнес-модель. Диверсификация делает бизнес более устойчивым», — прокомментировала Анна Соколова, коммерческий директор Upside Девелопмент.

Эксперты сходятся во мнении, что дефицит крупных блоков под штаб-квартиры (более 5–10 тыс. кв. м) на рынке сохранится минимум до 2029 года, что будет поддерживать арендные ставки на качественные помещения в сегменте прайм, несмотря на рост предложения в формате продажи.