Вторичный рынок недвижимости продолжает укреплять свои позиции в ценовой конкуренции с первичным. Согласно совместному исследованию «Домклик» и Центра финансовой аналитики (ЦФА) Сбербанка, в июле темпы роста цен на готовое жильё третий месяц подряд сохраняются на уровне 1%, тогда как новостройки дорожают заметно скромнее — всего на 0,6%.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке достигла 191,4 тыс. руб., на вторичном — 128,4 тыс. руб. В годовом выражении рост составил 9,1% и 10,4% соответственно, то есть вторичка обгоняет новостройки и по этому показателю.

Особенно заметно укрепление позиций так называемой «свежей» вторички — квартир в домах, построенных за последние десять лет. Медианная стоимость квадратного метра в этом сегменте выросла в июле до 189,2 тыс. руб., а годовой рост составил впечатляющие 27%. Разрыв в цене между такими объектами и новостройками сократился до минимальных 1,2%.

При этом жильё советской постройки второй месяц подряд практически не меняется в цене — 115,4 тыс. руб. за квадратный метр. Доля покупок этой категории составила 53%, тогда как в 2024–2025 годах она приближалась к 60%.

Проблемы застройщиков тормозят первичный рынок

Эксперты связывают сдержанную динамику новостроек с системными проблемами девелоперов. Скорость продаж и объём проданного жилья находятся вблизи исторических минимумов. Доля ежемесячных продаж от всего объёма строительства опустилась до 1,3% при комфортном уровне в 2% и выше.

Объём непроданного жилья в текущем строительстве сохраняется на уровне 83 млн кв. м. Уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу по итогам июня вновь обновил исторический минимум — 69,6%, а непокрытая часть долга достигла рекордных 3,3 трлн руб.. На каждый метр строящегося жилья приходится 90,6 тыс. руб. кредитных средств.

Разрыв между ценой предложения и ценой реальной сделки на первичном рынке в июле снизился до 14,2%, но остаётся выше среднего уровня 2025 года (12,4%). Это указывает на то, что покупатели продолжают искать более бюджетные варианты, не соглашаясь с завышенными ожиданиями продавцов. Наибольший разрыв традиционно фиксируется в Москве (35,7%), Санкт-Петербурге (22,8%) и Краснодарском крае (20,6%).

Региональная картина

Среди крупнейших регионов самая дорогая первичка — в Москве (412,5 тыс. руб. за кв. м), Санкт-Петербурге (274,0 тыс. руб.) и Московской области (228,9 тыс. руб.). Дешевле всего новостройки в Пензенской (109,1 тыс. руб.) и Воронежской (132,9 тыс. руб.) областях, а также в Удмуртии (133,2 тыс. руб.).

Наибольший рост цен на первичку за месяц зафиксирован в Тюменской (2,3%), Калининградской (1,8%) и Самарской (1,8%) областях. Снижение отмечено в семи регионах, наиболее значительное — в Республике Татарстан (-0,6%), Красноярском крае (-0,5%) и Ростовской области (-0,3%), где падение продолжается уже пятый месяц подряд.

На вторичном рынке среди крупнейших регионов лидируют по стоимости Москва (359,4 тыс. руб. за кв. м) и Санкт-Петербург (231,3 тыс. руб.), далее следуют Московская область (168,9 тыс. руб.) и Ленинградская область (146,6 тыс. руб.), обогнавшая Краснодарский край (146,1 тыс. руб.). Самые доступные готовые квартиры — в Кемеровской (81,2 тыс. руб.), Саратовской (86,5 тыс. руб.) и Челябинской (89,6 тыс. руб.) областях.

Прогноз: вторичка продолжит дорожать быстрее

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки на вторичном рынке в июле вырос до 14,6% (после 11,8% в июне). Эксперты полагают, что вторичный рынок в последние месяцы чувствует себя уверенно, и цены на готовое жильё, скорее всего, продолжат расти быстрее, чем на новостройки.