Инвесторы в коммерческую недвижимость привыкли считать доходность и ликвидность. И часто на этапе входа выбор делается в пользу набора небольших офисов: порог входа ниже, а найти арендатора на 100–200 «квадратов проще», чем на 2000. Логика понятна, но, как показывает практика, не всегда ведёт к максимальной чистой доходности. Разберёмся, в каких случаях покупка крупного блока даёт инвестору преимущество, а в каких — набор мелких лотов действительно лучше.

Арендные ставки на разные форматы

По данным Nikoliers за 2025 год, средняя запрашиваемая ставка аренды для помещений до 500 кв. м в бизнес-центрах класса А Москвы составляет 45–50 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для блоков от 2000 кв. м в том же классе и локации — 38–42 тыс. Разница — 15–20% в пользу крупного формата. Мы видим, что арендатор готов платить больше за метр в маленьком офисе, чем за метр в большом. Рыночная логика здесь простая: малый бизнес платит за «входной билет» в премиальную локацию, крупный — получает оптовую скидку.

Для инвестора это означает, что при покупке крупного блока он может предложить арендатору ставку ниже, чем у конкурентов с мелкими лотами, без потери своей маржи. Или получить более высокий чистый операционный доход при той же ставке, если сравнивать с набором мелких помещений.

Главный аргумент в пользу мелких офисов

Самый сильный аргумент в пользу набора небольших лотов — ликвидность в аренде. Найти арендатора на 200 кв. м действительно проще и быстрее, чем на 2000. Пул потенциальных арендаторов для малых форматов шире: от юристов и бухгалтеров до небольших IT-команд и шоу-румов. Простой помещения меньше, кассовый разрыв короче.

Но у этого аргумента есть две обратные стороны. Первая: управленческая нагрузка. Пять помещений — это пять договоров аренды, пять актов сверки, пять контактов с арендаторами по каждому вопросу от сбоя кондиционера до забытого пропуска. Управляющая компания или сам инвестор тратит на это кратно больше времени. При расчёте чистой доходности эту операционную нагрузку редко закладывают в цифры.

Вторая сторона: текучесть арендаторов. Мелкие компании меняют офисы чаще. Средний срок аренды для помещения до 500 кв. м по рынку — 2–3 года. Для якорного арендатора на 2000 метров — 5–7 лет, а в качественных бизнес-центрах нередко достигает 10 лет. Каждая смена арендатора для мелкого лота означает простой на 1-3 месяца, затраты на новую отделку (частично за счёт собственника), комиссию брокеру и юридическое сопровождение нового договора. Для крупного блока смены происходят в 2–3 раза реже — и экономия на сопутствующих расходах перекрывает разницу в ставке.

Эксплуатационные расходы: где прячется экономия

Совокупные эксплуатационные расходы на один крупный объект в пересчёте на 1 кв. м на 25–30% ниже, чем на несколько мелких помещений в разных зданиях. Пять отдельных офисов — это пять договоров с разными управляющими компаниями, пять стандартов уборки, разные тарифы на электроэнергию и непредсказуемые графики плановых работ. В одном здании есть резервное питание, в другом — нет. В одном УК оперативно решает вопросы, в другом — нет.

Инвестор, владеющий крупным блоком, имеет одного контрагента по эксплуатации, предсказуемые ежегодные расходы и прямой контроль над качеством сервиса. Это снижает риски и упрощает финансовое моделирование на годы вперёд.

Ликвидность при продаже актива

Здесь традиционный аргумент «мелкие лоты продать легче» работает. Но только при условии, что инвестор готов продавать их по отдельности и растянуть выход из актива на годы. Да, найти покупателя на один небольшой офис проще, чем на огромный этаж. Но инвестор, который продаёт не один лот, а пять, сталкивается с растянутым во времени выходом. Он не может вывести весь капитал сразу — только по частям, теряя на комиссиях и администрировании каждой сделки.

Кроме того, крупный блок от 2000 кв. м в качественном бизнес-центре интересен профессиональным инвесторам и фондам, которые не рассматривают мелкие лоты из-за высоких операционных издержек на единицу площади. Дисконт при продаже крупного лота, по нашим данным, на 7–10% ниже, чем средневзвешенный дисконт при продаже набора мелких помещений по отдельности.

Для кого крупный блок — правильный выбор

Крупный блок подойдёт инвестору с горизонтом владения от пяти лет, который готов получить повышенный чистый операционный доход за счёт эффекта масштаба и не хочет тратить время на управление пятью разрозненными арендаторами. Также эта стратегия работает для институциональных инвесторов и семейных офисов, которым важна предсказуемость денежного потока и низкая операционная нагрузка.

Набор мелких офисов остаётся хорошей стратегией для частного инвестора, которому важна максимальная ликвидность на входе и выходе, кто готов управлять несколькими арендаторами ради более быстрой продажи каждого лота по отдельности. Но это не универсальное решение, а осознанный выбор с понятными компромиссами.

В сухом остатке

По нашим расчётам, основанным на данных по объектам класса А в Москве, совокупная стоимость владения пятью небольшими помещениями выше, чем одного блока от 2000 кв. м, в среднем на 22–27% в пересчёте на три года — с учётом эксплуатации, юридического сопровождения и простоев между арендаторами.

Крупный блок даёт более высокую чистую доходность при горизонте владения от пяти лет и меньшую головную боль по управлению. Выбор между россыпью мелких лотов и одним этажом — это не вопрос «что дешевле на входе», а вопрос инвестиционной стратегии и терпимости к операционным издержкам.