Темпы нового строительства ТЦ в России в целом, так и в Москве в частности снижаются. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, с начала года в столице открылось всего два торговых центра совокупной арендопригодной площадью 45 тыс. кв. м, что в 2 раза меньше, чем годом ранее (92 тыс. кв. м). Хотя темпы ввода на московском рынке торговой недвижимости ограничены, предложение продолжает увеличиваться.

В основном это происходит за счет открытия объектов, которые долгое время находились на высокой стадии строительной готовности, но не стартовали ввиду трудностей с заполнением арендаторами.

«Объем ввода ТЦ в Москве по итогам первого полугодия 2026 года в 4 раза превосходит объем поглощения – разницу между объемом занятых арендаторами площадей на начало и на конец периода, которая отражает спрос на торговые площади», – сообщила Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.

Более того, по ее оценке, поглощение находится в отрицательной зоне: по итогам первого полугодия показатель составил 15 тыс. кв. м. Для сравнения, в период с 2017 по 2021 гг. уровень спроса и предложения был сбалансирован: среднегодовой темп нового строительства находился на уровне 210 тыс. кв. м, поглощения – 209 тыс. кв. м.

Помимо спроса и предложения дисбаланс также наблюдается и внутри торговых объектов. С конца 2024 года фиксируется сокращение присутствия классических для ТЦ арендаторов, которые больше не способны наращивать поток покупателей. Во многом ввиду развития онлайн-торговли и усиления универсальных маркетплейсов (OZON, Wildberries и др.) у населения отсутствует потребность в посещении офлайн-магазинов многих категорий (одежда и обувь, товары для дома и ремонта, техника и электроника, книги и т.д.).

Это приводит к росту вакантности на рынке в целом. В то же время в ТЦ расширяется досуговая составляющая: совокупно доля арендаторов в категориях «развлечения», «спортивные пространства», «общественное питание» достигла в 2026 году 31% (+7 п.п. г/г). Однако, операторы досуга, хоть и сдерживают более значительный рост доли вакантных площадей, не справляются с функцией генерации трафика в ТЦ: посетители приходят в кофейню / термальный комплекс / на падел-корт, но в ТЦ после этого не задерживаются.

С учетом низкой потребительской активности и продолжающегося усиления влияния онлайн-ритейла доля вакантных площадей в ТЦ Москвы увеличивается второй год подряд: в 2026 году индикатор достиг 11% (+1 п.п. г/г).

Сегодня в ТЦ Москвы пустует 742 тыс. кв. м. При этом структура роста вакантности изменилась: год назад основное увеличение было зафиксировано в Новых ТЦ (объекты, открывшиеся в 2023–2025), рост составил 7 п.п. г/г. В 2026 году, напротив, только Новые ТЦ (объекты, открывшиеся в 2024–2026) продемонстрировали снижение индикатора на 12 п.п. г/г – до 18%. В то же время впервые с 2023 года, рост доли вакантных площадей продемонстрировали Прайм и Ключевые ТЦ – до 7% для каждого типа (+4 п.п. и +2 п.п. г/г, соответственно). Также индикатор увеличился и в Стабилизированных ТЦ, достигнув максимального значения – 12% (+1 п.п. г/г).

«Дальнейший рост вакантности будет связан с двумя факторами – вводом новых торговых центров и дальнейшей оптимизацией ритейлеров », – полагает Екатерина Ногай.

По ее мнению, на рынке еще остаются объекты на высокой стадии строительной готовности, открытие которых нельзя откладывать, – их запуск и период стабилизации, безусловно, скажутся на общем индикаторе. Но примеры объектов, введенных в 2023–2024 годах, показывают, что несмотря на ввод с высокой долей вакантных площадей, в течение 1–1,5 лет практически все из них достигают показателей заполняемости в 80% и выше.

Второй фактор несет куда большие риски, поскольку в условиях низкой потребительской уверенности и низкой готовности к совершению импульсивных покупок, рост ритейлеров в офлайне крайне затруднен. Практически все игроки борются за эффективность и оптимизацию, происходит поиск новых концепций, в то время как период масштабной экспансии практически пройден.

«Для собственников торговых центров это означает более высокую конкуренцию за крупных федеральных ритейлеров и постоянный поиск новых развивающихся игроков», – заключила руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.