Ипотека больше не показывает прежних темпов роста по объёмам выдач. По данным Банка России, за 10 мес. 2019 г. выдан 1 млн кредитов (-14% к 10 мес. 2018 г.) на сумму 2,23 трлн руб. (-6%). Снижение объемов выдачи вызвано не только и не столько сокращением объемов кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования. Объемы выдачи «новых» кредитов отстают (по количеству) от рекордных уровней прошлого года – за 10 мес. 2019 г. выдано около 955 тыс. «новых» кредитов на 2,12 трлн руб. Это -7% по количеству выдач и +2% по сумме к 10 мес. 2018 г. Но даже эти +2% не могут служить утешением так называемого роста на фоне рекордно низких ставок, считает Вадим Пахаленко, Директор Дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ.

В декабре, в период сезонной активности, динамика роста рынка может снова ускориться, но все равно останется слабой.

Подобная тенденция сокращения числа выдаваемых ипотечных кредитов отмечается в большинстве регионов страны. Ряд регионов за три квартала 2019 года смогли увеличить выдачи ипотеки. В числе лидеров Республика Крым (+84%), г. Севастополь (+35%), Республика Дагестан (+ 16,5%). Для большинства этих регионов высокий рост числа выдач ипотечных кредитов связан с низкой базой предыдущих месяцев. То есть реальность такова: рынок объективно не растет.

Сегодня мы говорим о том, что на рынке закончились «хорошие» заемщики, которые способны обслуживать ипотечные кредиты. Заметьте, сокращение выдачи ипотеки произошло впервые после кризисных 2014-15 годов, когда упал курс рубля, и все мы в очередной раз проснулись в другой экономической реальности.

Теперь же при относительно стабильном рубле и неоднократном снижении ключевой ставки ЦБ, на первый взгляд, кажется, что база для дальнейшего роста бизнес-показателей имеется. Однако – у людей заметно сократились доходы. Так что теперь у тех, кто и хотел бы взять ипотеку, нет денег для того, чтобы по ней исправно платить.

В дальнейшем сдерживающим фактором для ипотеки могут стать нормативы ЦБ. Как стало известно, регулятор рассматривает возможность введения повышенных коэффициентов риска по ипотечным кредитам в зависимости от долговой нагрузки заемщика.

В случае принятия новых норм риски невозврата кредитов снизятся, хотя уровень просрочки по ипотеке и без того минимален в среднем по рынку. Люди  обращаются к ипотеке в силу острой жизненной потребности и готовы платить по обязательствам. Были бы доходы. 

Вместе с тем, вновь закручиваемые гайки регулятором еще более снизят динамику роста рынка ипотеки, так как сам продукт для заемщика подорожает, что несколько противоречит стремлениям  участников рынка, ориентированных исключительно на рост бизнес-показателей, а также – потребностям потребителей. Впрочем, судите сами: закручивая гайки, мы станем выдавать меньше ипотеки. Далее – как следствие, меньше строить, а значит – замедлим экономический рост. Где здесь золотая середина и достижима ли она? Вопрос сложный и требующий тонкой настройки.

Соотношение кредит/залог также сохраняет свою актуальность. Всем известно: чем ниже сумма первоначального взноса, тем выше вероятность дефолта заемщика.  Между тем, мы наблюдаем значительный пласт клиентской аудитории, у которых нет денег именно на первоначальный взнос по ипотеке и необходимые накладные расходы. При этом - принципы платности и возвратности - незыблемая основа всего розничного кредитования – как нельзя более точно применим к ипотеке – долгосрочным обязательствам, исполнение которых требует тщательной финансовой дисциплины и точного планирования.

И тут снова встает вопрос о золотой середине, где она: начать выдавать меньше кредитов и ограничить дальнейший рост и ипотеки, и экономики, в целом? Или же усилия регулятора по сдерживанию выдач с низким первоначальным взносом являются верным упреждающим шагом для больших проблем в экономике в будущем, при очередном кризисе?!... (К слову, доля кредитов с первоначальным взносом ниже 20% составляет порядка 35%.)

По предварительным прогнозам целого ряда экспертов 2019 год должен показать рост в 10-15%. Кто-то так считал в начале года, кто-то даже в августе, но по итогам 10 месяцев можно с определенной уверенностью говорить, что эти цифры, скорее всего, не состоятся. 

Что ждет нас в наступающем 2020 году? Пожалуй, ценовые войны останутся. Рынок регулирует сам  себя, снижая ставки всякий раз, когда для этого возникают экономические основания.

На рынке действуют порядка пары десятков активных игроков, предлагающих примерно одинаковые продукты. Участники рынка должны выйти на новый уровень и включиться в борьбу за хорошего клиента с помощью принципиально  новых сервисных решений. И речь не только о пресловутой цифровизации ипотеки.

По нашим наблюдениям, потенциальные заемщики обращаются в банки не только за заемными ресурсами как таковыми, но и за тщательным, доверительным и индивидуальным консалтингом. Многие клиенты хотят получить ипотеку и могут обслуживать «длинные» обязательства, но до конца не понимают тонкостей процесса, а потому – клиенту нужно не попадать в соревновательный менеджерский водоворот, устраиваемый в целях выполнения плана, а получать качественную экспертизу. Дело не только в медленно растущей в стране финансовой грамотности. По данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), лишь 38% банковских клиентов выражают лояльность собственному банку, доверяют ему и готовы рекомендовать его своим знакомым.

Ипотека для многих – судьбоносное решение, к которому люди приходят осознанно. Банки должны стать проводниками качественного сервиса и находить индивидуальные решения для своих клиентов, вопреки снижению показателей.  Так что битва за «хороших» клиентов – наше ближайшее будущее и основа конкуренции на стагнирующем ипотечном рынке.

Материал также опубликован в печатной версии Национального банковского журнала (№187, декабрь-январь).