Фото предоставлено компанией Blackwood

СЕЗОН-2007 - НАЧАЛСЯ. КАКИМ ОН БУДЕТ?

- По нашему мнению, 2007 год продолжит основные тенденции прошедшего года, - считает коммерческий директор компании «АСК» Анна Михайлова. - Рост цен, возможно, будет не таким интенсивным, и взлета космических цен, как это было в 2006 году, может не быть, но плавный подъем цен все же сохранится. Кроме того, одной из тенденций 2007 года будет увеличение количества покупателей, приобретающих дома по так называемой «белой» схеме, когда в договоре прописывается реальная стоимость покупки. Сегодня такие сделки составляют 60-70% от общего количества. Это связано с тем, что у большинства топменеджеров прозрачные доходы. Время чемоданов денег уходит в прошлое, рынок становится более цивилизованным.

КАЖДЫЙ ВЫБИРАЕТ СВОЙ ПУТЬ

- В настоящее время, - говорит начальник отдела маркетингового анализа управляющей компании «МАСШТАБ» Игорь Лебедев, - на рынке загородной недвижимости на стадии активной продажи находятся около 300 коттеджных поселков. По уровню предложений лидируют Новорижское и Калужское направления. Хорошим спросом пользуются Дмитровское и Ярославское шоссе, предлагающие жителям коттеджных поселков спортивную инфраструктуру и местные водохранилища. Растет интерес к Киевскому и Ленинградскому шоссе. Это связано, прежде всего, со строительством там скоростных магистралей, что впоследствии вызовет увеличение цен по этим направлениям».

Увеличение предложений на рынке не даст сильно вырасти ценам, считает руководитель аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ-недвижимость» Владислав Луцков, потому что все больше земель Подмосковья будет переводиться из сельскохозяйственного назначения в категорию земель-поселений.

Однако совершать сделки с такими землями нужно очень осторожно. «Дело в том, - говорит генеральный директор московской компании «Адвекс» Дмитрий Островский, - что практика судов общей юрисдикции и арбитражных судов свидетельствует о том, что многие первичные сделки с федеральными землями, землями колхозов, садовых товариществ, фермерских хозяйств, прошедшие в последние 15 лет, были совершены с нарушениями действующего гражданского и земельного законодательства. Исправить подобные нарушения бывает порой невозможно, потому как с объектами были совершены уже вторичные сделки. Поэтому сегодня покупатели стали все чаще обращаться за защитой титула в страховые компании».

«ГОЛАЯ» ЗЕМЛЯ ВСЕГО ДОРОЖЕ

Пока рынок загородного жилья отстает в ценовой гонке от рынка городской недвижимости, что, в свою очередь, приводит к выравниванию стоимости среднего коттеджа и столичной трехкомнатной квартиры эконом-класса. «Рост цен на рынке загородного жилья в 2006 году в среднем составил 15-45% в зависимости от направления, - говорит руководитель аналитической службы «МИАН - агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. - На земельные участки средний рост цен составил 30-40% (по некоторым направлениям зафиксирован рост цен на уровне 70%), на коттеджи бизнескласса - 15-30%, в сегменте эконом-класса - 35-45%».

Наивысшее значение средней цены за объект на Рублево-Успенском шоссе ($3400 тыс.) и Минском шоссе ($1181 тыс.). Самое дорогое предложение в прошлом году было отмечено в коттеджном поселке «Эрмитаж Village», что на 20-м километре Рублево-Успенского шоссе».

ДИСБАЛАНС СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

- Следует отметить, что в 2006 году на загородном рынке особенно остро ощущался дисбаланс спроса и предложения, - говорит руководитель отдела экспертизы объектов холдинга «МИЭЛЬ-недвижимость» Дмитрий Цветков. - В то время как спрос на объекты экономкласса был очень высок, рынок предлагал в основном жилье бизнес-класса и де-люкс. Судя по всему, в 2007 году ситуация вряд ли изменится кардинальным образом».

У покупателей, особенно на вторичном рынке, большой популярностью пользуются дома площадью 250300 кв. метров с земельным участком от 12 до 17 соток. Расстояние от МКАД должно быть не более 25-30 километров.

Дисбаланс спроса и предложения был бы не так ощутим (все же строят немало), если бы все построенное отвечало тем требованиям, какие предъявляют к загородному дому покупатели. К сожалению, сегодня на рынке еще достаточно и таких проектов, которые не соответствуют заявленному классу поселка и не отвечают потребностям покупателей. «В связи с этим девелоперы, - утверждает Анна Михайлова, - стали серьезней подходить к созданию концепций своих будущих проектов, привлекать к работе консалтинговые компании, известные архитектурные бюро, иностранные строительные компании».

ДАЛЬНИЕ ДАЧИ СТАНУТ НЕ ДАЛЬНИМИ

В последние годы очень вырос интерес к загородной недвижимости в дальнем Подмосковье. «Умеренные цены, хорошая экология, близость водоемов и возможность приобретения больших участков земли - вот основные преимущества так называемых «дальних дач», - отмечает маркетолог компании «Пересвет-Реал Эстейт» Анна Рассохина. - Так, если в ближнем Подмосковье стандартный размер участка редко превышает 12-15 соток, то на объектах дальнего радиуса появляется возможность владения наделами в 30-50 соток».

Удаленность от МКАД все чаще воспринимается как положительный фактор, растет спрос на дома с большими участками земли, расположенными далее 70 километров от МКАД. Согласно исследованиям экологов, благоприятный экологический фон в большинстве направлений начинается на расстоянии порядка 60 километров от Москвы. Кроме того, дальние земли пока предлагаются по довольно умеренным ценам, есть возможность выгодно купить участок для будущего строительства.

Есть все основания полагать, что в ближайшие годы транспортная доступность Подмосковья настолько улучшится, что отпадет актуальность самого термина «дальнее Подмосковье», ибо по времени как до «дальнего», так и до «ближнего» Подмосковья дорога будет одинаковой.