«В последний год заметно увеличилось количество предложений квартир, которые «притянуты» в элитный сегмент, но не всегда отвечают его требованиям. Хотя их стоимость уже достигла верхней границы элитной недвижимости», - подчеркивает директор Департамента продаж агентства элитной недвижимости «Интермарк» Анжела Кузьмина.

Сейчас пользуются спросом не просто элитные квартиры, а дома в районах компактного проживания для людей с высоким уровнем достатка. Подобные дома должны быть обязательно оснащены бесшумными скоростными лифтами, системой центрального кондиционирования, современными охранными и противопожарными системами. Иметь благоустроенную и охраняемую придомовую территорию, подземную парковку, компьютерные и дополнительные силовые сети, автономные (дублирующие) системы отопления и подогрева воды.

«В первом полугодии на рынке элитной жилой недвижимости Москвы резко сократился объем предложения, - говорит руководитель Департамента элитных новостроек компании «Контакт - элитная недвижимость» Дмитрий Воронков. - Отсюда и рекордный рост цен». С декабря 2005 по июнь 2006 г. средний темп роста стоимости 1 кв. метра составил более 45%, при этом общий объем предложения сократился более чем на 50%. Цена 1 кв. метра элитной квартиры в пределах Садового кольца колеблется в пределах от 6790 до 33 700 $/кв. м.

«С осени прошлого года и до весны нынешнего, считает руководитель Департамента элитного жилья компании «Новое качество» Александр Илюхин, рынок элитной недвижимости в столице напоминал обычную распродажу. В огромный бутик по имени Москва заходили толпы покупателей и хватали все без разбора. Летом многие уехали в отпуска, а покупку перенесли на: осень. Так образовался отложенный спрос. Но рост цен лишь приостановился.

География элитных новостроек

«Остоженка и Пречистенка сегодня предлагают жилье класса «де люкс», - говорит директор отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский. - Дома в этих районах наиболее востребованы у покупателей и, пожалуй, самые дорогие. Вид на Кремль тоже повышает цену».

Подавляющее число элитных новостроек расположено в историческом центре Москвы в пределах Садового кольца. Наиболее престижные районы - Остоженка, Пречистенка, Плющиха, Патриаршие пруды, переулки Арбата и Тверской улицы.

«Один из наиболее интересных объектов - элитный жилой комплекс «Остоженка Парк-Палас», считает директор Департамента элитной недвижимости АН «Домострой» Наталья Чепрукова. - Комплекс спроектирован в едином архитектурном стиле, в гармонии с исторической застройкой района». Одной из важных особенностей комплекса станут поистине царский вид из окон на набережную Москвы-реки, Храм Христа Спасителя и Кремль. Другая примета - ступенчатые террасы. Их сделают не только в пентхаусах, но и во всех квартирах верхних этажей.

Учитывая престижное месторасположение в историческом районе рядом с Кремлем, инновационное архитектурное решение, богатую инфраструктуру, современные инженерные системы и коммуникации, можно утверждать, что квартиры в жилом комплексе «Остоженка Парк-Палас» обладают очень высокой инвестиционной привлекательностью.

Если банк вошел в сделку

Если за последний год цены по всему жилому рынку Москвы выросли в 2 раза, то на элитном - в 3-4. Казалось бы, можно получить баснословные прибыли. И банки наверняка не преминут этим воспользоваться.

«Теоретически ситуация выглядит очень заманчиво, а вот на практике нет, - отмечает управляющий партнер компании NORDBLOM GROUP Ирина Жарова-Райт. - Банк, приобретая квартиры через аффилированные компании, должен думать не только о прибыли, которую принесет их продажа, но и о том, каким образом он сможет реализовать данную недвижимость. Здесь специалистам предстоит решить непростую задачу: Если компания купила объект за Х рублей, а продает Х, умноженный на 3, то кто и как будет платить налог с прибыли? Сами понимаете, что все участники проекта будут избегать лишних трат. А при неумелой продаже доходность вообще может быть потеряна. В итоге процесс продажи затянется на годы».

Пользуются спросом не просто элитные квартиры, а дома в районах компактного проживания для людей с высоким уровнем достатка

Безусловно, рано или поздно найдется выход из любой ситуации. Только вот какой ценой? Поэтому те, кто хочет получить наибольшую прибыль от реализации инвестиционных квартир, должны обращаться к консультантампрофессионалам до подписания договора с компанией-застройщиком. Тогда у клиентов будет больше вариантов и маневров для заключения выгодной сделки на начальном этапе возведения элитной новостройки. Правда, с введением 214-го закона спекуляция на этом рынке сходит практически «на нет».

Доходность от новостроек сильно упала, (она составляет 20-25% годовых), потому что многие компании выставляют еще на уровне котлована конечную стоимость квадратного метра. Но на рынке недвижимости еще осталась масса других схем, по которым, имея свободные средства, можно неплохо заработать.

За кредитом идут и: строители

Сейчас, согласно Закону №214, нельзя до получения документов на объект собирать деньги. А строить-то надо. И тогда компании обращаются в банки за кредитом. Но охотно ли те дают такого рода кредиты? «Совсем не охотно, - говорит Дмитрий Воронков. - Потому что риски очень большие. Не выгодны такие кредиты и компаниям, они дорогие. К тому же кредиты берутся в основном по знакомству».

По какому принципу ведется отбор компаний, которые хотят получить кредит на строительство дома?

Наиболее высоким потенциалом обладают Остоженка, Хамовники-Плющиха и Москва-Сити

«Критерии, по которым банки отбирают компаниизастройщики для партнерских соглашений, достаточно высокие, - рассказывает начальник Управления кредитования физических лиц Славинвестбанка Владимир Красовский. - Компания должна быть опытной, зарекомендовавшей себя на рынке строительства недвижимости, с хорошим портфелем удачно реализованных строительных проектов».

Основными принципами отбора подобных компаний являются:

• удачная локация (территориальное местоположение) строительной площадки, предлагаемой к финансированию;
• наличие развитой инфраструктуры, в т. ч. наличие мощностей по теплу, электричеству и т. п.;
• наличие полного комплекта оформленных документов;
• договор аренды земельного участка; 
• инвестиционный контракт;
• разрешение на строительство; 
• утвержденная проектная документация.

Но это в идеале. На рынке элитного жилья у большинства застройщиков есть некая финансовая структура за спиной, которая и помогает в критической ситуации. Кроме того, сегодня большинство крупных застройщиков, по мнению Дмитрия Воронкова, начали наращивать свою капитализацию, оставляя «у себя» часть строящегося жилья. Это позволяет им привлекать, если это необходимо, более дешевые кредиты под залог имеющегося актива, да и еще получать доход с эксплуатации. А под залог практически любой банк может дать кредит.

Что привлекает инвестора

Но с введением 214-го закона жизнь на рынке элитной недвижимости не остановилась. «Сейчас уже можно говорить, - комментирует ситуацию ведущий аналитик Департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин, - что на первичном рынке жилья заканчивается период адаптации, вызванный вступлением в силу ФЗ № 214, и это косвенным образом подтверждается появлением на рынке новых объектов».

По мнению руководителя компании «ВАВИЛОН» Сергея Багаева, наиболее высоким потенциалом обладают Остоженка, Хамовники-Плющиха и Москва-Сити. Последний, пожалуй, самый перспективный район с точки зрения как частных, так и корпоративных инвестиций в элитную жилую недвижимость. Сейчас на территории Москва-Сити формируется новый для России кластер жилой недвижимости в сегменте элитного жилья - это суперапартаменты, расположенные в небоскребах. Помимо всего прочего, по генеральному плану развития территории, Москва-Сити станет центром деловой жизни столицы, где в одном месте будут сосредоточены крупнейшие представители международного бизнеса.

Вложение же средств в остальных районах не будут убыточными, просто они характеризуются наименьшими инвестиционными рисками и соответственно более низкой прибылью.