Спрос на коммерческую недвижимость в Москве заметно выше предложения. Это свидетельствует о том, что российский бизнес развивается успешно. «Стабилизация экономической обстановки в стране и, как следствие, увеличение количества компаний позволяют коммерческой недвижимости пользоваться большим спросом», - говорит директор юридического департамента агентства недвижимости «Домострой» Михаил Полещук.

«Общий объем рынка предложений на продажу объектов коммерческой недвижимости по сравнению с предыдущим месяцем вырос на 4,3% и составил $3,5 млрд. При этом максимально вырос объем торговой и производственно-складской недвижимости (по 24%). В то же время наблюдалось некоторое снижение предложения в сегменте офисной недвижимости (на 4%). Объем предложений на продажу объектов коммерческой недвижимости по сравнению с предыдущим месяцем вырос на 4,3% и составил $3,5 млрд.», - говорит гендиректор компании Russian Research Group Денис Колокольников.

Если говорить об объеме продаваемой площади, то он снизился с 778 тыс. кв. м в мае до 724 тыс. кв. м в июне 2006 г. Это не замедлило сказаться на цене, которая выросла с 2793 до 2875 $/кв. м. Правда, внутри Садового кольца среднемесячная цена предложения выросла незначительно - с 4828 до 4871 $/кв. м (менее 1%), а за его пределами - повысилась на 4%, достигнув уровня 2360 $/кв. м.

Среднемесячная цена торговой недвижимости в июне, напротив, снизилась на 3,5%. Это связано с тем, что объем предложения торговой площади вырос почти на треть: с 251 тыс. кв. м до 325 тыс. кв. м. За пределами Садового кольца цена торговой площади увеличилась на 2% и составила 2261 $/кв.м., а вот внутри него снижение оказалось существенным - почти на 10% (до 6897 $/кв. м).

Спрос по различным категориям объектов различается. «В настоящее время большим спросом пользуются магазины и офисы, меньше складские и производственные помещения. Чаще всего предлагаются в аренду помещения, площадь которых составляет порядка 250 кв. м., тогда как наибольший спрос сегодня на помещения от 20 до 30 кв. м», - говорит руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «МИАН - агентство недвижимости» Сергей Лобкарев.

Офисов класса «С» и ниже в столице очень много, но это офисы мелкие, публика, которая арендует их, довольно разношерстная. Такие помещения не очень привлекают девелоперов. Напротив, группы офисов класса «А» и «В» в Москве не хватает.

Интересно, что темп роста цен на офисную недвижимость оказался существенно выше, чем рост арендных ставок.

По нашим данным, ценовой прирост за первые шесть месяцев 2006 г. составил 35-40%. Быстрее всего дорожали офисы класса «В».

Выгоден ли банкам этот бизнес?

Средний период окупаемости проектов коммерческой недвижимости сейчас составляет шесть-семь лет; если не выходить за эти рамки, можно говорить об успешности проекта в целом. По мнению Людмилы Акоповой, брокера по коммерческой недвижимости ГК «Вавилон», «на сегодняшний день наиболее выгодным размещением средств на московском рынке коммерческой недвижимости является приобретение торговых площадей для последующей сдачи их в аренду».

«Анализ состояния рынка коммерческой недвижимости показывает, что спрос на ее объекты почти на порядок превышает предложение, вследствие чего инвестиции в эту недвижимость весьма выгодны и привлекательны для банков», `- считает руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Кутузовский проспект» Антон Хавари.

Заместитель генерального директора «АКРУС-недвижимости» по коммерческой недвижимости Ульяна Красильникова: «На сегодняшний день банки охотно инвестируют средства в коммерческую недвижимость, наибольший интерес вызывают торговые и бизнес-центры, а также земельные участки в ближнем Подмосковье (до 20 км от МКАД) с удобными подъездными путями, транспортной доступностью и развитой инфраструктурой».

Банкиры понимают, что коммерческая недвижимость более доходна в долгосрочной перспективе, но если мелкие филиалы предпочитают лишь арендовать помещения для себя, то крупные банки стремятся вкладывать в коммерческие проекты. К примеру, если банки выкупают офисное здание для себя, то излишки сдают в аренду. Наконец, заинтересованные банки создают управляющие компании, которые инвестируют в квадратные метры.

Принимая решение об участии в финансировании проекта, банки часто сами ведут переговоры, выбирают подрядчиков, конструкторов, управляющих, проектировщиков. И хотя участие банка-кредитора во всех организационных делах - не обязательное условие, банкиры считают это важным для себя делом.

Наряду с отечественными кредитными организациями в финансировании коммерческих проектов в России участвуют и иностранные банки. Подтверждение тому активность всевозможных иностранных консалтинговых компаний, которые присутствуют на российском рынке коммерческой недвижимости: Jones Lang LaSalle, Knight Frank и т. д.»

На московском рынке коммерческой недвижимости выгодней всего покупать торговые площади для последующей сдачи их в аренду

Многие столичные банки, которые активно вкладываются в коммерческую недвижимость, предпочитают это не афишировать, чтобы не отпугивать клиентов рискованными вложениями. «Но если для инвестиционного банка такой риск в погоне за высокой доходностью оправдан, - говорит Михаил Полещук, - т. к. он отвечает за свои ошибки только перед собой и своими кредиторами, то для универсального банка подобные вложения вызывают вопросы. Тем более если речь идет о проектном финансировании строительства «с нуля», когда риски наиболее высоки».

Хочется также отметить, что инвестировать в коммерческую недвижимость надежнее, нежели в жилищное строительство, здесь больше ясности со сроками, доходностью и другими показателями. Еще одно преимущество - привлечение дополнительных клиентов. В торговом центре много арендаторов, которым необходимо банковское обслуживание - инкассация, например. Покупателям нужны обменные пункты, банкоматы и т. д.

Прогнозы радуют, но только до 2008 года

«Хотя прогнозировать развитие рынка коммерческой недвижимости на длительную перспективу достаточно трудно, - считает руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Айдар Галлеев, с определенной долей уверенности можно сказать следующее: в течение ближайшего года можно ожидать стабилизацию темпов ценового прироста на уровне 15-17% в год. Арендные ставки вырастут на 1214%. Стагнация московского рынка офисной недвижимости ожидается во II полугодии 2007 г. - начале 2008 г. В дальнейшем, при благоприятном развитии событий в стране и мире, нас ждет уверенное развитие рынка примерно до 2012-2014 гг.».

До конца 2006 г. планируется ввод в эксплуатацию около 450-540 тыс. кв. м офисных площадей класса «А» и «В». По 900 и 1100 тыс. кв. м будут введены в строй в 2007 и 2008 гг. соответственно. При сохранении существующих темпов строительства объем офисных площадей класса «А» и «В» удвоится к 2010 г.

Уже сейчас достаточно явственно проявила себя проблема «2008»: прогнозируемая смена власти в Москве заставляет собственников и девелоперов очень осторожно относиться к инвестициям в рынок офисной недвижимости.