Повышение благосостояния непременно рождает желание иметь собственное и качественное жилье. Показателен в этом отношении пример развитых стран. Согласно последним данным Европейской федерации ипотеки и Бюро переписи населения США, в Ирландии, Испании и Италии около 80% семей являются собственниками жилья, в Австралии, Британии и США — около 70%, в Бельгии и Канаде — почти 65%, в Японии и Швеции — 60%, во Франции и Голландии -где-то 50%, в Германии -- более 40%.

В России две трети граждан приватизировали жилую недвижимость, что, однако, не свидетельствует об отсутствии проблем в этой сфере. Значительная доля жилья приходится на ветхие дома, содержать и ремонтировать которые люди не в состоянии. Не готов среднестатистический россиянин и выложить сразу 20-40 тыс. долл. даже на скромную квартиру. Что касается социального жилья, то здесь из-за дефицита государственных средств ответов практически нет — только вопросы. По информации Госстроя России, почти 43 млн. россиян живут в аварийных или неблагоустроенных домах, а в целом как минимум 70% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В такой ситуации единственный выход — давно и успешно практикуемое во многих странах мира ипотечное кредитование. Иначе говоря, выдача долгосрочных ссуд под залог приобретаемого заемщиком жилья.

Темпы роста не вдохновляют

Для снятия остроты проблемы под эгидой Правительства РФ еще в 1997 г. было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) со стопроцентным государственным участием. Предполагалось, что Агентство начнет выкупать у банков-кредиторов закладные на недвижимость и тем самым будет стимулировать развитие ипотеки, включая увеличение объемов жилищного строительства, а также способствовать более равномерному распределению финансовых рисков между всеми участниками рынка. Однако за пять лет своего существования Агентство не выкупило ни одной закладной! Столь удивительные «успехи» не могли не повлечь за собой естественную смену руководства, что и произошло в апреле 2002 г. Появилась надежда, что дело сдвинется с мертвой точки. Но ожидаемого всплеска активности не произошло.

В целом, АИЖК стало, наконец- то, работать, в частности, выкупать закладные. С помощью агентства с ипотекой познакомились в Оренбургской, Самарской, Новосибирской, Челябинской и многих других областях. Всего было выдано ссуд под залог жилья на внушительную сумму — более 10,5 млн. долл. Но при более пристальном взгляде оснований для оптимизма эти цифры недают.

Российские банки начали заниматься ипотекой на свой страх и риск еще в середине 90-х гг.

Судите сами. В Москве и Московской области ссуды по схеме АИЖК взяли около 20 человек. Как отметил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, по состоянию на конец 2003 г. с помощью Агентства свои жилищные условия смогли улучшить 1200 россиян. По всей России ежемесячно кредиты АИЖК получают 100 семей. Согласитесь, даже если АИЖК вдруг начнет работать постахановски и выдавать на гора две, три и более тысяч ипотечных ссуд в год, то и тогда для полного удовлетворения постоянно растущих запросов населения потребуются сотни, если не тысячи лет. Впрочем, удивляться тут нечему — государственные структуры редко функционируют с высокой отдачей, во всяком случае, их эффективность никак не сравнима с эффективностью частных институтов.

Залог успеха

Российские банки начали заниматься ипотекой на свой страх и риск еще в середине 90-х гг. Сейчас о большинстве из них остались лишь воспоминания, причем весьма неприятные. После печальных событий 1998 г. по мере выхода страны из кризиса в эту сферу потянулись новые участники. Сейчас с ипотекой активно работают свыше 40 банков, из них более 20 в Москве. Самые энергичные игроки на этом рынке — Внешторгбанк, Инвестиционный Промэнергобанк, ДельтаКредит (создан инвестиционным фондом «США-Россия» и включил в свою орбиту дюжину российских банков), Сбербанк, Райффайзенбанк Австрия, Собинбанк, Объединенный про-мышленно-торговый банк, Банк 1 О.В.К., Национальная ипотечная компания, Евротраст, Банк Москвы и Московский кредитный банк.

Максимальные кредиты (от 110 до 500 тыс. долл.) выдаются под 10-21% годовых на срок от полугода до 20 лет. По данным ЦБ РФ, в 2002 г. рынок залоговых кредитов вырос с 1,7 до 3,3 млрд. руб. А в 2003 г., по предварительным оценкам, рынок увеличился до 6,5 млрд. И все же это очень мало — по ипотечным схемам в России приобретается всего лишь 1,5% жилья. Между тем, согласно сведениям комиссии по ипотечному кредитованию Госдумы, весь российский ипотечный рынок оценивается в 30 млрд. долл., из этого объема только московский — около 1,5 млрд. долл. Население не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными кредитами по простой причине — средняя зарплата по России не превышает 140 долл. в месяц. С другой стороны, многие предприятия, стремясь облегчить бремя налогов, вынуждены занижать официальную зарплату своих сотрудников, которым в случае обращения в банк за кредитом очень трудно доказать, что на самом деле их доход достаточно высокий. Чтобы выйти из заколдованного круга и достичь в сфере залоговых ссуд уровня развитых стран, по мнению Ирины Радченко, генерального директора агентства недвижимости « Лаурел» и эксперта Госдумы по развитию ипотечного страхования, надо снижать инфляцию, поддерживать становление среднего класса и совершенствовать налоговое законодательство. В самом деле, без этого едва ли мы уйдем далеко.

Все дело в законах

Сейчас в России немало отлично зарекомендовавших себя коммерческих банков с большим опытом работы, готовых развивать ипотечное кредитование при единственном условии — правовой поддержке на государственном уровне. Не на это ли должно быть направлено внимание законодательной и исполнительной ветвей власти?

Банкиры с нетерпением ждут изменений в законы, которые дадут им возможность работать в полную силу. Ассоциация российских банков уже разработала и направила в Госдуму, Центробанк, Госстрой и другие организации 9 проектов и предложений. В этом контексте, считает вице-президент АРБ, кандидат юридических наук Андрей Емелин, прежде всего, необходимо привести в соответствие с законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, которая запрещает выселение лица, заложившего квартиру, из единственного жилого помещения. По юридическим нормам закон об ипотеке, являющийся специальным законом, должен превалировать над упомянутой статьей ГПК. Однако на практике это противоречие вызывает множество судебных споров, и, как следствие, создается благодатная почва для злоупотреблений.

Стоит отдельно остановиться на режущем слух слове «выселение». Даже при невыполнении заемщиком обязательств (что, естественно, надо рассматривать как экстраординарный случай) никто не собирается выставлять его на улицу. В Жилищном кодексе предусмотрено формирование государственного фонда жилья для временного поселения. Понятно, что у исполнительной власти может не хватать денег на выполнение данной социальной программы. Но барьер этот вполне преодолим. Государству надо официально обратиться к банкирам за помощью. Можно создать пул финансовых институтов, который будет предоставлять строительным организациям кредиты по пониженным ставкам под государственные гарантии. В любом случае, проблема эта общероссийская , и без государственного участия ее не решить. По данному аспекту наметился позитивный сдвиг — вице-премьер РФ, глава правительственной комиссии по жилищной политике Владимир Яковлев разделяет беспокойство банкиров. В настоящее время предложения экспертов АРБ уже внесены в Госдуму на рассмотрение.

В России немало отлично зарекомендовавших себя коммерческих банков с большим опытом работы, готовых развивать ипотечное кредитование

Еще одна сильная головная боль — махинации с пропиской детей в заложенные квартиры. Решить спор в таких случаях можно только с участием органов опеки и попечительства. К сожалению, вопрос в отношении несовершеннолетних во многих случаях решается формально. Причина тривиальная — далеко не все сотрудники данных органов отличаются высоким профессионализмом и кристальной честностью. Необходимо четко сформулировать в законе права и ответственность органов опеки и попечительства. Логика принятия решений органами опеки и попечительства должна быть понятной участникам рынка. В связи с этим, по мнению АРБ, надо внести изменения в статьи 36 (Исполнение опекунами и попечителями своих обязанностей) и 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения) Гражданского кодекса. Предлагается ограничить права членов семьи собственника либо определить основания для регистрации таких прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если это сделать невозможно, тогда необходимо изменить пункты статьи 77 закона об ипотеке — решение органов опеки и попечительства о согласии на передачу в залог жилого помещения при заключении ипотечных сделок, должно приниматься заранее. Очень важно, что данный вопрос внесен в перечень законопроектных инициатив правительства РФ.

Где взять деньги

Как известно, российские кредитно-финансовые учреждения (за исключением, пожалуй, Сбербанка) не обладают возможностью ссужать деньги на длительный срок — 10-30 лет, как это принято в развитых странах, – просто нет свободных финансовых ресурсов. В связи с этим остро встает вопрос о рефинансировании банков-кредиторов и выкупе закладных. В США право требования по выданным под залог кредитам или закладные на жилое помещение переуступаются банками кредиторами специально созданным для этого таким финансовым институтам, как Fannie Mae и Freddie Mac. В Германии банки-кредиторы сами выпускают так называемые закладные листы. В обоих случаях благодаря государственным гарантиям закладные привлекают внимание пенсионных фондов, страховых компаний и иных вкладчиков.

У нас недавно был принят долгожданный закон «Об ипотечных ценных бумагах», дающий банкам возможность эмитировать ценные бумаги. В то же время данный правовой документ вызывает много сомнений и споров. Неясно, к примеру, дана сама формулировка ипотечных ценных бумаг. И если ипотечные облигации — инструмент, в общем-то, всем понятный, то оценка перспектив ипотечных сертификатов участия многих ставит в тупик. Плюс к этому чиновники собираются предложить «усовершенствование» закона в виде установления числовых значений специальных нормативов (сейчас в законе закреплены 6 нормативов) в отношении банков — эмитентов ипотечных бумаг. Но совершенно очевидно, что жесткие нормативы лишат систему гибкости, и банки не смогут адекватно реагировать на рыночную конъюнктуру. Кроме того, разве справедливо закреплять какие-либо жесткие параметры в отношении банков и одновременно лишать такого «удовольствия» специализированных ипотечных агентов (СИА), которые также указаны в законе в качестве потенциальных эмитентов?

Нельзя не учитывать, что банки многие годы существуют и работают в реальном бизнесе, а ипотечных агентов до сих пор нет, и никто толком не знает, что они собой будут представлять, на каких условиях начнут работать, какие у них будут объемы финансовых средств и гарантии. В соответствии со своим профилем, убежден г-н Емелин, СИА сконцентрируют в своих руках огромные риски (в отличие от банков, которые риски диверсифицируют), значит, по классической экономической логике, и требования к ним должны быть более жесткими, чем к банкам.

Коммерческие банки, работая с ипотекой и стремясь извлечь из этого максимальную прибыль, избегают и сомнительных активных размещений, и низкодоходных пассивных привлечений. Кредитно-финансовые учреждения, успешно функционирующие в условиях новой экономики 10-15 лет, этому учить не надо — никто лучше банкиров не знает, как эффективно работать с деньгами.

Вернуть ипотеке утерянный смысл

Для того чтобы механизм ипотеки заработал на полных оборотах, предстоит решить еще одну головоломку, связанную с изменением системы возмещения убытков заимодавцам при банкротстве, включая банкротство кредитных организаций. Здравый смысл подсказывает, что для интенсивного развития рынка ипотечных ценных бумаг необходимо исключить ипотечное покрытие облигаций из конкурсной массы при банкротстве. Если этого не сделать, то кредиторы по ипотечным облигациям окажутся приравненными к обычным залоговым кредиторам, что по ныне действующему законодательству совершенно не обеспечивает им приоритетность погашения обязательств. В данном случае речь ни коим образом не идет о создании каких-либо преференций для российских залоговых кредиторов, подчеркивает Андрей Емелин.

Речь идет лишь об историческом возвращении к базовым понятиям залогового законодательства. Во всех развитых странах институт залога обеспечивает почти стопроцентную гарантию прав кредитора. Более того, надо ставить вопрос шире — об исключении в принципе любого заложенного имущества из конкурсной массы при любом виде банкротства, будь то банкротство банка или любой другой организации. Необходимы поправки и в Гражданский кодекс, и в общий закон о банкротстве, и в закон о банкротстве кредитных организаций. Это позволит создать адекватные мировой практике гарантии прав кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества. Предложения АРБ по этому блоку вопросов находятся сейчас на рассмотрении в Госдуме.

Новостройки по всей России, развитие ипотеки при активном участии банков приведут к снижению цен на жилье

Среди других мер, принятие которых даст зеленый свет ипотеке, — уточнение в ГПК правового статуса объектов незавершенного строительства (ОНС). ОНС вполне могут быть использованы если не как высоколиквидные активы, то, по крайней мере, как низколиквидные. В этом же блоке вопросов предстоит разобраться по существу и с землей, на которой стоят или строятся закладываемые здания, для чего необходимо внести дополнения в статью 77 закона об ипотеке и в статью 446 ГПК. Такие земельные участки обязательно надо включать в состав имущества, на которое может быть обращено взыскание.

Зачем телеге обгонять лошадь?

И последнее. Ипотека — не самоцель. Если торопить ее продвижение бездумно, то можно наломать много дров. В последние два-три года мы наблюдаем резкое удорожание недвижимости — риэлторы чутко уловили появление на рынке дополнительных капиталов и увеличение спроса. Понятно, что это нисколько не приближает решение жилищного вопроса для простых людей. К примеру, сейчас в первопрестольной социальное жилье получают очередники 1984 г. Поэтому, не свертывая ипотечные программы, но одновременно с их реализацией надо заниматься и финансированием массового строительства жилья. Отечественным банкам и это под силу. В этом деле как раз и нужна государственная поддержка, подчеркивает Андрей Емелин. Необходимо стимулировать интерес кредитных организаций к строительству. Это можно сделать путем предоставления банкам определенных льгот, включая льготы по формированию обязательных резервов, по оценке рисков, по частичному субсидированию ставок. И конечно же, банкирам нужны гарантии.

Эксперты АРБ прорабатывают возможные формы предоставления подобных гарантий с участием Федерального фонда поддержки малого предпринимательства. В правительстве и отвечающем за развитие ипотеки Госстрое уже сформировалось понимание сути дела, и акцент делается на развертывание строительства и повышение его кредитной привлекательности. Новостройки по всей России, продуманная ипотека и вовлечение в ее развитие все большего числа банков со временем приведут к снижению цен на жилье и на кредиты. А со стабилизацией всей системы жилищного строительства и кредитования непременно снизятся и риски. И тогда люди смогут вносить первоначальный взнос не 30-40% от полной стоимости приобретаемого ими в рассрочку жилья, а на порядок меньше.

Теперь слово за народными избранниками. Эксперты АРБ выражают уверенность, что подготовленные Ассоциацией поправки будут приняты. Ведь депутаты наверняка заинтересованы решении так долго мучающего россиян «жилищного вопроса».