Реформа строительной отрасли, отменившая долевое строительство, больно ударила по девелоперам с низкорентабельными проектами в небогатых регионах. Многие из них были отрезаны от проектного финансирования. Из 96 банков, получивших право открывать эскроу-счета, активно кредитуют стройиндустрию всего несколько крупных банков. В сфере их интересов – девелоперы из топ-20, с небольшими застройщиками из-за низкой маржи и высоких рисков они сотрудничать не хотят. Региональные банки, напротив, хотят кредитовать местных строителей, но из-за низких кредитных рейтингов они не допущены к работе со счетами эскроу. «Болевые точки» финансирования малых застройщиков обсудили на круглом столе, организованном Ассоциацией российских банков.

Холодные ветры

Как отметил модератор мероприятия председатель правления АРБ Олег Скворцов, переход на эскроу-счета был предпринят ради защиты интересов покупателей. На текущий момент объём средств составляет 1,2 триллиона рублей, 126 миллиардов рублей получили застройщики по завершённым проектам. Однако строительная отрасль испытывает проблемы с финансированием. Вызванные пандемией кризисные явления и запуск льготной ипотеки привели к росту цен на жильё примерно на 20%, причём «льготная ипотека фактически не дошла до регионов».

«В последнее время до 70% небольших застройщиков были вынуждены уйти с рынка, в т.ч. и из-за невозможности работать со счетами эскроу. Ещё одна проблема: круг банков, имеющих право открывать эскроу-счета, весьма ограничен. Их всего 96, однако активно работают лишь порядка десяти – это крупные банки, естественно, взаимодействующие с крупными застройщиками», – заметил Скворцов.

Действительно, крупные банки сделали ставку на высокодоходные и высоколиквидные рынки. Из всех выданных строительной отрасли кредитов 51% пришёлся на Москву, 17% – на Московскую область и Санкт-Петербург. При этом 19 субъектов Российской Федерации не получили кредитного финансирования вовсе. «У застройщиков и девелоперов складываются депрессивные настроения, многие из них не верят в улучшение ситуации, – полагает представитель по национальным проектам в сфере градостроительной политики уполномоченного при президенте РФ по защите прав предпринимателей Елена Киселёва. – Необходимо менять социальный статус застройщиков, которых в стране осталось всего 2800».

В самой сложной ситуации оказались небольшие строительные компании. В нашей стране на вложения малого бизнеса в возведение жилья приходится меньше 10%, более 50% инвестирования в строительство жилья обеспечивается населением при фактическом уходе государства с рынка, сообщил заместитель руководителя Росстата Дмитрий Кенчадзе. Остальная доля приходится на деньги крупного бизнеса. При этом он отметил тенденцию снижения доли банковских кредитов в совокупном объёме инвестиций.

«Спасательный круг»

В конце прошлого года Минстрой бросил небольшим застройщикам «спасательный круг» – стартовала программа поддержки низкомаржинальных проектов (сейчас на них приходится около 12 млн кв. м.) в виде субсидируемых кредитов. Доступ к таким займам получили застройщики, реализующие в регионах, где среднедушевые доходы за первый квартал 2020 года как минимум на 15% ниже средних по стране, небольшие проекты стоимостью до 500 млн руб. (и с рентабельностью ниже 15%).

В рамках реализации постановления Правительства №2457, «Дом.РФ» и Минстрой РФ, по словам руководителя подразделения «Дом.РФ» по сопровождению программ в жилищной сфере Виталия Насонова, получили 12 заявок от банков на возмещение затрат по кредитам для застройщиков. При этом общая сумма возмещений, указанная в заявках, почти в два раза превысила предусмотренный программой лимит в 6,8 млрд рублей.

Минстрой намерен расширить поддержку застройщиков, реализующих низкорентабельные проекты в небогатых регионах, – заявил Виталий Насонов. С его слов, её планируют распространить на более крупные проекты стоимостью свыше 500 млн рублей. Соответствующий проект постановления правительства уже разработан и проходит общественное обсуждение.

Сигналы тревоги

Несмотря на усилия государства, проектное финансирование остаётся достаточно редкой банковской услугой. Из-за отсутствия ликвидных залогов у местных застройщиков многие региональные банки не рискуют заняться сложным финансированием инвестиционных проектов. Как сообщил исполнительный директор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Виктор Прядеин: «В малых городах жильё в основном вообще не строится. Региональные банки не могут участвовать в работе со счетами эскроу, т.к. не соответствуют требованиям кредитных учреждений. Необходимо выработать стандартные условия финансирования и ликвидировать скрытые банковские комиссии для небольших застройщиков».

Вызывает тревогу и увеличение цены жилья. К примеру, в 2020 году средняя стоимость 1 кв. м в московских новостройках выросла на 21%, или на 41,3 тыс. руб. Сейчас она составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. в начале прошлого года. По данным ЦИАН, это исторический рекорд для столичного рынка жилой недвижимости. «Главный фактор удорожания жилья – не льготная ипотека, а рост цен на стройматериалы и сокращение объёмов жилья в стройке, – уверен Виктор Прядеин. – В 2020 году всего в стране по ипотечным кредитам было выдано 4,3 трлн руб., из них на первичном рынке 1,5 трлн руб., а по льготной ипотеке – всего 1 трлн. руб.». После начала пандемии прибавили в цене импортные строительные материалы, что было отчасти объяснимо ослаблением национальной валюты. Однако в конце года по необъяснимой причине взлетели цены на отечественные стройматериалы. Так, российская арматура подорожала почти на 100%.

По мнению участников круглого стола, финансовый сектор должен смотреть на застройщика как на партнёра, потому что неэффективность господдержки и недостаток строительства в российских регионах сопряжены с проблемами финансирования застройщиков. Один из путей улучшения ситуации – расширить число уполномоченных банков, упростить требования кредитных организаций, согласовать единый пакет и стандарт документов, которые застройщик должен направлять в банк для получения кредита, сократить сроки рассмотрения заявок.

Текст: Сергей Кривянский

Материал также опубликован в печатной версии мартовского номера Национального банковского журнала (№198, 2021)