Аналитика и комментарии

20 августа 2018
 

Всему виной квартирный вопрос

Банки получат контроль над застройщиками посредством введения эскроу-счетов

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, имеющие существенное значение для участников рынка долевого строительства. Внесение данных изменений в законодательство, регулирующее деятельность компаний-застройщиков, конечно, имело под собой многолетнюю обоснованную почву и было вызвано многими жизненными реалиями, прежде всего растущим числом обманутых дольщиков и немалым количеством недобросовестных компаний-застройщиков.

Армии обманутых дольщиков

Проблема недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков имеет давние корни и до сих пор по какой-то странной причине не решалась на государственном уровне. Так, согласно официальной статистике Министерства строительства, на первый квартал текущего года в 69 субъектах РФ насчитывалось почти 31 000 пострадавших граждан в 842 проблемных объектах, по которым было оформлено 80 325 договоров доверительного управления (ДДУ). «Грубо говоря, это 80 000 семей», – делает подсчеты руководитель управления рейтингов корпоративного сектора Национального Рейтингового Агентства (НРА) Кирилл Кукушкин. 

Конечно, на первый взгляд, доля пострадавших от недобросовестных застройщиков не так велика в масштабах населения всей страны. Однако проблема обманутых дольщиков всегда находится на текущей повестке действующих властей, поскольку касается не только уже пострадавших граждан, но и будущих «новобранцев армии обманутых дольщиков», считает эксперт НРА. Нет сомнений, что изменения в законодательстве, которые регулируют строительный рынок, связаны с необходимостью решать проблемы социального характера. 

«Квартирный вопрос в нашей стране всегда был и остается одним из самых острых. И когда люди теряют годами накопленные деньги или остаются без жилья с большим долгом по ипотечному кредиту, это влияет на жизнь любого, даже самого стрессоустойчивого человека. Люди выходят на улицы, растет социальная напряженность, чего, естественно, хотела бы избежать как региональная, так и федеральная власть, и особенно перед выборами любого уровня», – говорит Кирилл Кукушкин. 
Существующая система жилищного строительства имеет ряд существенных проблем, самая главная из которых – растущее количество обманутых дольщиков, считает управляющий партнер компании White Bridge Consulting Михаил Полняков. По словам эксперта, Генпрокуратура на конец первого квартала насчитала в России до 40 000 обманутых дольщиков. По данным Москомстройинвеста, только в одной Москве около 8000 человек подали заявления на включение в реестр пострадавших соинвесторов. «Поэтому сегодня речь идет уже не о некотором количестве частных судебных споров, а о социальной проблеме, – подчеркивает эксперт. – Таким образом, главная цель законопроекта следует из его названия: «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков».

Основной проблемой на рынке долевого строительства является уклонение застройщика от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств, отмечает генеральный директор компании «Капитал Консалтинг» Илья Сазонов. «Практически во всех регионах страны происходили случаи, когда застройщик принимал деньги от дольщика, а строительство многоквартирного дома не завершал. В связи с этим дольщик оставался без денег и квартиры, а в ряде случаев еще и с долгами по ипотечному кредитованию. Также на рынке существует достаточное количество заведомо несостоятельных или недобросовестных компаний-застройщиков, которые расходуют денежные средства дольщиков на цели, не связанные со строительством», – подчеркивает эксперт.

«Очевидно, что инициатива по внесению изменений в законодательство связана с желанием защитить граждан, зачастую отдающих последние средства, влезающих в ипотеку и затем остающихся ни с чем, – высказывает свою точку зрения управляющий партнер Коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и Партнеры», адвокат Анастасия Расторгуева. – Так, например, совсем недавно ко мне обратилась семейная пара, несколько лет назад заключившая ДДУ на небольшую однокомнатную квартиру в Подмосковье, взявшая ипотеку и ютящаяся в съемной квартире в надежде на то, что условия ее проживания вот-вот улучшатся. И что? Застройщик обанкротился: деньги на строительство объекта он взял, а построить его забыл или не смог, или не захотел и т.д. Вместо полной готовности объекта в срок – только 10% из 100%. Ни денег, ни квартиры, ни спокойной жизни». 

Внесение серьезных изменений в законодательство связано с необходимостью дальнейшей защиты покупателей квартир, согласен с коллегами старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов. «Несмотря на ДДУ, заключенные в соответствии с ФЗ-214 («О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), были случаи банкротства компаний. Введенные изменения полностью защищают покупателя от возможных потерь денежных средств или получения квартир не в срок, указанный застройщиком», – поясняет специалист.

Свести риски к минимуму и избежать трагедий

Принимая соответствующие изменения в законодательстве, государство стремилось, конечно же, минимизировать целый ряд рисков.

По мнению Кирилла Сиволапова (РАНХиГС), среди них прежде всего следует выделить нецелевое использование средств, финансирование проекта за счет продаж, а также рыночные риски.

Основной целью нововведений является попытка решить проблему обманутых дольщиков, считает Илья Сазонов («Капитал Консалтинг»). Государство планирует постепенно отменить долевое строительство и заменить его проектным финансированием. Тем самым законодатель хочет защитить права дольщиков и сделать рынок более надежным, говорит эксперт. 

«Новые требования к застройщикам ликвидируют риск потерять вложения граждан в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Если застройщик не исполнит обязательство, гражданин сможет получить свои деньги обратно, и это избавит его от долгосрочных и не всегда эффективных судебных разбирательств. При этом одна из проблем заключается в том, что многие застройщики получили разрешение на строительство заблаговременно, до того, как были приняты данные изменения, и тем самым накопили ряд будущих проектов, которые позволят застройщикам еще долго работать по старым правилам», – констатирует Илья Сазонов. 

Законодательные изменения на­-правлены на то, чтобы не допустить ситуации, когда граждане останутся и без денег, и без квартиры, говорит Анастасия Расторгуева («Барщевский и Партнеры»). После введения данных новшеств деньги граждан будут лежать в банке на специальном эскроу-счете, и застройщик получит средства только тогда, когда достроит объект и будет готов передать жилье собственнику. «Если случится долгострой или застройщик обанкротится, то гражданин сможет забрать деньги, – подчеркивает Анастасия Расторгуева. – Конечно, на фоне текущей ситуации в банковской системе существует риск того, что банк обанкротится. Но законодатели это тоже учли, поэтому они предлагают страховать сумму, лежащую на эскроу-счете (до 10 млн рублей). Сейчас, как мы знаем, все вклады граждан застрахованы на 1,4 млн рублей. Аналогично по квартирам эта цифра равна внесенной сумме, но не более 10 млн рублей». 

Принимая новые правовые нормы, законодатели прежде всего хотели минимизировать социальные риски, считает Михаил Полняков (White Bridge Consulting). «Жилье является основой быта человека. Подавляющее большинство наших сограждан приобретает недвижимость один раз, осуществляя выплаты за нее в течение практически всей жизни. Неудивительно, что каждый случай банкротства застройщика является личной трагедией десятков или сотен семей», – констатирует эксперт.
Ситуация немного напоминает зачистку банковского сектора, делится своими наблюдениями Кирилл Кукушкин (НРА): «Когда отзывались лицензии мало кому известных кредитных организаций, сильного резонанса не наблюдалось, но как только начали рушиться средние, а потом и крупные банки, об этом заговорили. В строительном секторе таким триггером, безусловно, стала компания «СУ-155». После банкротства крупнейшего застройщика страны стало ясно, что законодательство нужно менять. Цель изменений – обезопасить граждан от риска остаться без денег и нового жилья. Все риски ложатся в этом случае на застройщиков и кредитующие их банки. Учитывая критерии входа для застройщиков, нивелируются риски попадания на рынок жилья стопроцентных мошенников».

«Большие рыбы» проглотят весь рынок

Сами по себе изменения в законодательстве можно назвать большой реформой рынка, поскольку установлены новые правила игры и появились новые правовые институты и даже «контролирующие органы», считает Михаил Полняков (White Bridge Consulting). Конечно, это приведет к изменениям на рынке строительства жилья. «Введение минимального размера уставного капитала, зависящего от совокупности стоимости объектов, требование создать резерв на расчетном счете застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства, а также условие, что застройщик обязан не менее чем три года отработать на рынке жилья с объемом введенного фонда более 10 тыс. кв. м, – все эти факторы в совокупности окажут серьезное влияние на финансовое положение застройщиков. В результате небольшим компаниям будет сложнее выжить. Одним из вариантов развития событий может стать монополизация рынка. Наличие «больших рыб», не опасающихся конкуренции, не лучшим образом скажется на стоимости и качестве жилья», – считает эксперт White Bridge Consulting.  

Все изменения могут спровоцировать заметный рост себестоимости одного квадратного метра жилья, также подчеркивает Илья Сазонов («Капитал Консалтинг»). «Появляется риск роста цен на недвижимость на первичном рынке либо снижения доходности строительных компаний. При этом нужно учитывать ценообразование рыночной ситуации, финансовую модель проекта, спрос и платежеспособность населения. Отчисления застройщиков в Фонд защиты дольщиков будут повышены в несколько раз от стоимости каждого договора долевого участия. Изменения устанавливают максимальный метраж квартиры, за которую гражданин вправе получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Государство вернет средства только за 120 кв. м недостроенного жилья, таким образом, оказались частично защищены владельцы элитных квартир, метраж которых более 120 кв. м».

В связи с существенными изменениями правового регулирования осуществление деятельности останется приемлемым для крупных, финансово устойчивых компаний. Малые и средние участники рынка не смогут адаптироваться к новым требованиям, что может привести к монополизации рынка, считает генеральный директор компании «Капитал Консалтинг».

Изменения существенно затруднят работу строителей, сократят число строительных компаний (мелких и средних застройщиков), приведут к росту цен на жилье и снизят объемы строительства, делится своим мнением Кирилл Кукушкин (НРА). Основные игроки останутся на рынке, но есть риск роста масштабов деятельности застройщиков, аффилированных с банками, которые будут иметь постоянный доступ к более выгодным условиям по привлечению средств. «Вероятно, продолжится дальнейшая консолидация, – предполагает эксперт НРА. – Что касается снижения конкуренции и неминуемого укрупнения участников строительного рынка, то это тенденция, наблюдаемая практически во всех секторах российской экономики, это данность, которую нужно принять».

По мнению Анастасии Расторгуевой («Барщевский и Партнеры»), следует ожидать принципиальных изменений – перехода от долевого финансирования к проектному, то есть застройщику надо будет где-то брать деньги. «До вступления в силу данного закона он пока получает их у дольщиков, теперь же будет брать, например, у банков», – прогнозирует адвокат.  

Конечно, перемены приведут к реформированию рынка, но оно будет происходить не только по этой причине, но и благодаря изменению его самого, считает Кирилл Сиволапов (РАНХиГС): «Что касается реформирования рынка благодаря законодательным нововведениям, то в основном оно сведется к укрупнению компаний и увеличению барьеров выхода на рынок. Существенно увеличится роль банков в предоставлении проектного финансирования девелоперам. Готовность банковского сектора и требования, которые банки будут предъявлять к застройщикам, еще вызывают вопросы, но в целом прослеживается тенденция к укрупнению застройщиков и, соответственно, к уменьшению конкуренции».

Банки будут отвечать за устойчивость застройщика и ход строительства

Конечно, возникает вопрос, как в новых условиях будет выстраиваться деятельность компаний строительного сектора экономики, с одной стороны, а также банков и страховых компаний, с другой.

По словам Михаила Полнякова (White Bridge Consulting), прежде всего увеличится контроль над застройщиками со стороны финансирующего банка. Для некоторых финансово-кредитных организаций это будет означать необходимость создания подразделений, специализирующихся на строительном контроле, и, как следствие, рост операционных затрат.

«Интересным примером новых взаимоотношений банков и застройщиков является введение эскроу-счетов, – говорит эксперт компании White Bridge Consulting. – В этой ситуации выигрывают банки, поскольку дольщики будут вносить денежные средства на эскроу-счета, покрывая риск банка, а банки, в свою очередь, будут финансировать застройщиков, зарабатывая на процентах. Однако в итоге либо застройщики должны будут снижать маржу, либо стоимость этой дополнительной гарантии ляжет на плечи самих дольщиков».  

Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для возведения объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, то он должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения, высказывает свое мнение Илья Сазонов («Капитал Консалтинг»). На своем официальном сайте застройщик будет обязан размещать в полном объеме бухгалтерскую отчетность и информацию по проектной документации. «Банки будут осуществлять контроль по каждому платежу застройщика, также у них появится возможность проверять связанные со строительством договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ и т.д. В случае обнаружения фиктивных операций и иных нарушений банк будет обязан сообщать о них в надзорный орган. Тем самым государство возлагает на банки ответственность за устойчивость застройщика и ход строительства. Ранее практиковавшаяся система обязательного страхования ответственности застройщика на практике себя не оправдала. Не помню случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков», – говорит генеральный директор компании «Капитал Консалтинг».

Последовательно внедряя политику планового финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовой нагрузке по созданию фонда предусмотрели переход застройщика на использование эскроу-счетов.

Эскроу-счета как панацея от недобросовестных застройщиков?

С 1 июля 2018 при заключении каждого нового договора долевого участия застройщик может выбрать одно из двух – либо перечислить взнос в компенсационный фонд, либо позволить дольщику произвести расчеты через эскроу-счет. С 1 июля 2019 года эскроу-счета станут обязательными при проведении таких сделок.

Вопрос использования эскроу-счетов требует, на наш взгляд, подробного рассмотрения в контексте новых законодательных изменений, поэтому мы обратились к экспертам рынка с просьбой изложить свою точку зрения на целесообразность и необходимость их использования в современных реалиях.

Эскроу-счета – это счета, где деньги дольщиков хранятся до окончания возведения дома, объясняет Кирилл Кукушкин (НРА). Под эти деньги застройщик может открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки жилого объекта. Предполагается, что такие счета могут открываться только в надежных банках. Данный инструмент по своему функционалу очень похож на банковский аккредитив.

«Принимая во внимание, что большая часть продаж жилья осуществляется за счет ипотечного кредитования, а применение эскроу-счетов с точки зрения экономической выгоды интересно только банкам, логично было бы предположить заметный рост использования спецсчетов при покупке жилья. Но, как ни странно, покупка жилья в течение первого месяца после нововведений продолжает производиться в основном по старой схеме, и, пока действует переходный период, лавинообразного роста количества открытых эскроу-счетов не стоит ожидать, – отмечает руководитель управления рейтингов корпоративного сектора НРА. – Последующий переход от долевого строительства к проектному финансированию еще больше увеличит расходы застройщиков на обслуживание кредитов и, соответственно, повысит цену квадратного метра. Кроме того, исчезнет понятие льготных цен на старте продаж и в период строительства. Граждане будут покупать квартиры по стоимости готового жилья, в которой будут учитываться проценты по кредиту застройщиков, далекие от уровня европейских стран, и издержки, связанные с получением заемных средств. Также, естественно, граждане будут вынуждены дополнительно платить проценты по своему ипотечному кредиту». 

Согласно договору, банк открывает специальный эскроу-счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (гражданина, желающего приобрести квартиру в строящемся доме), в целях их передачи другому лицу (застройщику) при возникновении оснований, предусмотренных договором эскроу-счета, т.е. когда дом будет сдан в эксплуатацию, объясняет юридическую составляющую вопроса Анастасия Расторгуева («Барщевский и Партнеры»). Права на денежные средства, находящиеся на эскроу-счете, принадлежат гражданину до даты возникновения оснований для передачи денежных средств застройщику, а после нее – застройщику. В данном случае предполагается, что дольщик защищен тем, что в случае ликвидации застройщика или его банкротства он не потеряет деньги, а может их забрать с эскроу-счета, подчеркивает адвокат.

Эскроу-счета, по сути, являются инструментом, гарантирующим целевое использование средств покупателя квартиры только после ввода дома в эксплуатацию, комментирует Кирилл Сиволапов (РАНХиГС). Деньги покупателей хранятся на счетах до момента ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир покупателю. Они не могут быть использованы застройщиком до этого момента. 

Сторонами договора эскроу-счета по ДДУ являются застройщик, дольщик и банк, отмечает Илья Сазонов («Капитал Консалтинг»). Данный правовой инструмент, по сравнению с иными способами расчетов, обеспечивает возврат денежных средств в случае неисполнения обязательств или банкротства застройщика. При этом не совсем ясно, что будет с денежными средствами дольщика в случае банкротства банка, выказывает свои соображения генеральный директор компании «Капитал Консалтинг».

Согласно статье 860.7 Гражданского кодекса РФ, по договору эскроу-счета банк (эскроу-агент) открывает специальный эскроу-счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от депонента, в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором эскроу-счета, отмечает Михаил Полняков. «Это прекрасное нововведение, которого так долго не хватало нашему бизнесу», – считает управляющий партнер компании White Bridge Consulting. При всех минусах эскроу-счетов для небольших строительных компаний их введение может создать интересную ситуацию, когда застройщики, умеющие работать с проектным финансированием, смогут обеспечивать бесперебойное строительство объектов. При этом дольщики, осознавая, что риски существенно ниже, будут охотнее отдавать предпочтение вновь построенному жилью, говорит Михаил Полняков.

Учитывая сохраняющуюся тенденцию к уменьшению количества банков, средства, размещаемые на эскроу-счетах, попадают под действие системы гарантий Агентства по страхованию вкладов. Максимальный размер компенсации ограничен 10 млн рублей и полагается только за одну квартиру, купленную в доме.

Эскроу-счета защищают участников сделки, но не решают проблем развития рынка. Доцент кафедры экономической теории факультета государственного управления МГУ Валентина Кузнецова изложила свою точку зрения на проблему эскроу-счетов, широко использующихся в сделках с недвижимостью, отметив, что они действительно способны решить ряд вопросов, хотя при этом есть сложности, преодолеть которые на данный момент не представляется возможным. 

По словам эксперта, эскроу-счета могут открываться как юридическим лицам, например, застройщику/девелоперу, эскроу-агенту, так и физическим. Принципиальным моментом при заключении договора об открытии эскроу-счета является фиксация условий, обусловливающих платеж либо продавцу объекта недвижимости, либо третьим лицам, например, налоговым органам или страховым компаниям. В зависимости от того, оказание каких услуг берет на себя банк (в ряде стран – сберегательно-строительные общества), определяются срочность депозита эскроу, процентная ставка, комиссии и страховые премии. Средства эскроу-счета могут использоваться как гарантия того, что, с одной стороны, продавец получит причитающуюся сумму при точном выполнении зафиксированных в договоре условий, а с другой, покупатель не столкнется с риском неисполнения контракта в установленные сроки, отмечает Валентина Кузнецова. В этом плане эскроу-счета защищают непосредственных участников сделки покупки/продажи объекта недвижимости от риска контрпартнера, а кредитная организация выступает доверенным лицом, которое контролирует соблюдение контрактных условий.

Введение нормы, когда застройщик сможет получить доступ к средствам покупателей жилья только после сдачи готового объекта и в обмен на титул собственности, может стать способом решения проблемы обманутых дольщиков. В то же время переход на эскроу-счета не решает многих других проблем развития рынка, считает Валентина Кузнецова. Среди них эксперт МГУ выделила несколько. 

Во-первых, это проблемы, аккумулированные на стороне покупателей жилья. У них должен быть выбор: если они намерены приобрести жилье у определенного девелопера на раннем этапе строительства и заключают с ним соответствующее соглашение, то либо они будут в течение периода строительства копить недостающую сумму/делать соответствующие ежемесячные взносы, либо предполагается, что они получают ипотечный кредит/вносят ежемесячные платежи, включая страховые премии. В обоих случаях средства на эскроу-счетах будут формировать стабильную ресурсную базу банков, поэтому на них должны начисляться повышенные проценты. Пониженная процентная ставка по эскроу-счетам будет снижать привлекательность данного инструмента для домашних хозяйств.

Во-вторых, налицо проблемы, которые затрагивают непосредственно застройщиков. Переход к новым правилам для них означает резкое сокращение оборотных средств, которые они могут восполнить за счет банковских кредитов и небанковского финансирования. Возникает важный вопрос: какой уровень обремененности долгом/закредитованности допустим для строительных компаний? Это не установлено. Если обратиться к зарубежному опыту, то банковские регуляторы устанавливают соответствующие лимиты, а без такого регулирования развитие рынка будет крайне процикличным.

В-третьих, есть проблемы, лежащие на стороне банков. Если предположить, что банки будут выступать, с одной стороны, кредиторами застройщиков, а с другой – кредиторами покупателей жилья, то закономерно встает вопрос, как банки будут фондировать соответствующие активы. Маловероятно, что размещенных на эскроу-счетах средств будет достаточно для кредитования застройщиков. Это означает, что одновременно нужно развивать рынок вторичных обязательств, например, ипотечных облигаций, что также пока не просматривается. Схема расчетов по сделкам с вводимыми в строй объектами недвижимости через эскроу-счета предполагает, что риск контрпартнера и для продавца, и для покупателя несет банк. Введение ограничений в виде требований к размеру капитала банка через веса рисков соответствующих активов и кредитных рейтингов, скорее всего, приведет к большей концентрации рынка и тем самым потенциально к большим системным рискам.

Как всегда, выиграют сильнейшие

В настоящее время на сайте ЦБ РФ опубликован список из нескольких десятков банков, соответствующих критериям, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697, в которых можно открыть эскроу-счет для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Наличие кредитного рейтинга не ниже «А-» по национальной шкале от одного из российских рейтинговых агентств является одним из требований постановления. Такой «избирательный» подход является правильным и идет на пользу развитию как рейтинговой отрасли, так и финансового рынка в РФ, считает Кирилл Кукушкин (НРА).

«Как декларирует законодатель, это требование, как и сам закон, направлено на защиту прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья, – отмечает Михаил Полняков (White Bridge Consulting). – Несмотря на то, что введение эскроу-счетов основано на предположении, что банки являются более надежным партнером дольщика, чем девелоперские компании, статистика АСВ говорит сама за себя (эксперт имеет в виду большое количество ликвидированных банковских организаций в последние годы. – Прим. ред.). В результате случившейся реформы, как и в случае с застройщиками, в банковской сфере будут выигрывать сильнейшие».

Как раз в связи с увеличением случаев банкротства финансовых организаций генеральный директор компании «Капитал Консалтинг» Илья Сазонов считает правильной такую правовую политику, которая ограничивает число уполномоченных банков, тем самым обеспечив интересы как дольщиков, так и застройщиков.

«Возможность и готовность банков открывать эскроу-счета вызывает вопросы, – говорит Кирилл Сиволапов (РАНХиГС). – С одной стороны, при достаточном большом количестве отзывов лицензий у банков (только в 2018 году таких прецедентов уже было более 30), эта мера в качестве обеспечительной для платежей покупателей кажется правильной. С другой, это условие может привести к уменьшению конкуренции и ухудшению услуг по предоставлению эскроу-счетов и банковскому финансированию в целом.

Неучтенные риски

Действительно, несмотря на строгие требования к банкам по открытию эскроу-счетов, риск отзыва лицензии или банкротства кредитной организации никуда не девается и сохраняет свою актуальность. 

«На продолжительном временном отрезке банк может значительно ухудшить свое финансовое положение, его кредитный рейтинг может опуститься ниже порогового значения или быть отозван. Логичным было бы проработать варианты решения таких ситуаций, например, возможность перевода денежных средств с эскроу-счета из одного банка в другой или депонирование данных средств непосредственно в Банке России, а уже под эти средства получать ликвидность для финансирования застройщиков, – высказывает свою точку зрения Кирилл Кукушкин (НРА). – Можно установить более высокое пороговое значение рейтинга для открытия эскроу-счетов, что сведет к минимуму риск, касающийся стабильности кредитной организации».
Есть еще и другая проблема, считает руководитель управления рейтингов корпоративного сектора НРА. Так, на средства дольщиков на эскроу-счетах будет распространяться система страхования вкладов, а максимальное возмещение по такому счету будет в пределах 10 млн рублей. Для регионов это адекватная сумма, но для крупных городов типа Москвы или Петербурга ее объективно будет недостаточно.

Одним из требований, которому может соответствовать банк, является участие ЦБ РФ в осуществлении мер по предупреждению банкротства и гарантирование им непрерывности деятельности такого банка, но всех «под зонтик» Фонда консолидации банковского сектора регулятор взять не сможет, уверен эксперт НРА.

Анализируя, что же осталось неучтенным в законодательных новациях, призванных улучшить состояние дел в строительной отрасли, Михаил Полняков (White Bridge Consulting) говорит, что возникают большие вопросы к определению застройщика в соответствии со статьей 2 214-ФЗ. Согласно ней, застройщиком может считаться только юридическое лицо или его дочерние организации, которые уже имеют опыт строительства многоквартирных домов не менее трех лет. Такая формулировка исключает появление новых компаний на рынке. Кроме того, необходимость привлечения проектного финансирования повысит себестоимость квартир как из-за уплаты банковского процента, так и в связи с необходимостью осуществления банком контроля за реализацией проекта. Последнее, в сочетании с монопольным положением застройщика, скорее всего, подтолкнет цену квадратного метра вверх, считает управляющий партнер компании White Bridge Consulting.

Изменения в законодательстве, установив дополнительные требования к застройщикам, приведут к увеличению стоимости жилья и монополизации рынка. При этом граждане получат гарантию сохранения денежных средств, внесенных на строительство дома. Что же касается совершенствования закона, то с уверенностью об этом можно будет говорить только после применения его на практике, считает Илья Сазонов («Капитал Консалтинг»). По мнению эксперта, следует разработать типовой договор долевого участия и эскроу-счета, в котором будут прописаны все индивидуальные условия, ограничивающие застройщика и банк в отношении потребителя. В соответствии с этим договором должен строго устанавливаться момент наступления события, являющегося основанием для перечисления денежных средств застройщику.

Кирилл Сиволапов (РАНХиГС) считает, что при введении законодательных новшеств неучтенным, как всегда, оказался рыночный спрос. «При поставленной цели увеличения объемов строительства нет ясности, готов  ли рынок к таким объемам ввода жилья в эксплуатацию. К тому же при общей тенденции на укрупнение бизнеса и уменьшение конкуренции неизбежны потери в качестве строящегося жилья», – прогнозирует эксперт.

Легко убедиться в том, что вопросов реформа, которую уже называют «строительной», вызывает немало. Это так в том числе и потому, что она является социально значимой и в то же время напрямую затрагивает интересы не только покупателей жилья, но и строительных компаний, и банков, и страховщиков. Эксперты предлагают проанализировать первые результаты проведения реформы, прежде чем делать более состоятельные выводы.     

Поделиться: