Эксперты отмечают, что желающим приобрести жилье нужно идти в банк за деньгами в ближайшее время, а не ждать улучшения условий кредитования, поскольку проценты по ипотечным займам снизятся в нашей стране еще не скоро. Кроме того, в следующем году в случае завершения действия госпрограммы по субсидированию жилищных кредитов ставки по ипотеке на первичном рынке, скорее всего, вырастут. Так что самое время воспользоваться текущим моментом, который некоторые аналитики расценивают как «окно возможностей» для потенциальных заемщиков.

По данным Росреестра, на февраль 2016 года по сравнению с тем же периодом 2015 года в Москве было зарегистрировано гораздо меньше сделок с недвижимостью по договору купли-продажи. Однако количество сделок по покупке недвижимости при помощи ипотеки в несколько раз превысило значение предыдущего года.

В начале года на ипотечном рынке был немалый спрос на ипотеку с государственной поддержкой, которая нацелена на приобретение недвижимости на первичном рынке. Преимуществом данной программы являлась сниженная процентная ставка. В зависимости от банка ставки варьировались от 11,2% до 11,7% годовых. Как планировалось изначально, данная программа должна была закончиться в марте 2016 года, поэтому банки активно «давали добро» своим клиентам и выходили на такие сделки.

В связи с повышенным спросом на ипотеку государство приняло решение продлить программу до 2017 года. Однако, пойдя на это, правительство снизило размер субсидии с 3,5% до 2,5%, что повлекло массовое повышение процентных ставок у всех банков, реализующих ипотеку с государственной поддержкой.

По данным ЦБ РФ, российские банки за первые семь месяцев 2016 года выдали заемщикам 454,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 775,3 млрд рублей. Объем предоставленных с начала года ИЖК на 39,1% превысил соответствующий показатель 2015 года, сообщили в пресс-службе Банка России.

«Продолжающееся активное участие в ипотечном кредитовании частных банков привело к росту их доли в ­объеме выданных средств с 32,3% в начале 2015 года до 40,8% в первом полугодии 2016 года. Примерно треть предоставленных с начала года ИЖК пришлась на кредиты под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. Этот вид ипотечного кредитования характеризовался минимальным уровнем просроченной задолженности (0,3% при значении 1,7% по ИЖК в целом)», – говорится в пресс-релизе. При этом процентная ставка по предоставленным ИЖК в рублях в июле вернулась к уровню марта текущего года, составив 12,82%, отметили в Центробанке.

Согласно прогнозу банка «Дельта­Кредит» по итогам 2016 года банки выдадут около 1,4 трлн рублей ипотечных кредитов, что значительно больше результата прошлого года (1,16 трлн рублей).

Лучше не ждать, а брать

В августе текущего года президент России Владимир Путин призвал россиян, которые задумываются об ипотеке, брать жилищный кредит как можно скорее. Об этом глава государства заявил на встрече с президентом Сбербанка Германом Грефом. Таким образом Путин отреагировал на заявление Грефа о том, что ставки по ипотеке в 2017 году могут опуститься ниже 11%. «Лучше не ждать 11%, потому что все-таки инфляционные процессы развиваются, поэтому, кто хочет и готов брать кредит, лучше пусть сделает это сейчас», – приводятся слова Владимира Путина на сайте Кремля. 
Герман Греф поддержал мнение президента страны. «В любом экономическом процессе всегда есть две составляющие: ипотека будет дешевле, но жилье будет сразу же расти в цене. Поэтому сейчас, я думаю, один из самых удобных моментов, когда ипотека уже дешева и жилье еще очень дешево», – объяснил он.

В июне глава Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень сообщил, что объем выдачи ипотеки в России за первые четыре месяца 2016 года вырос на 49,8% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. По его словам, в январе – апреле было выдано около 261 тыс. ипотечных кредитов на сумму 446,5 млрд рублей. Министр связал всплеск спроса с продлением правительством программы субсидирования ипотечной ставки. Средняя ставка по итогам четырех месяцев составила 12,9%.

Тогда же, в июне, на Петербургском международном экономическом форуме Сбербанк и Минстрой РФ подписали соглашение о стратегическом партнерстве. «Мы очень надеемся и рассчитываем, что Сбербанк не оставит наших застройщиков и будет продолжать кредитовать их», – прокомментировал соглашение глава министерства Михаил Мень.

Герман Греф объяснил, что размер ставки по ипотеке состоит из двух частей: стоимости денег на рынке, а также операционных и транзакционных рисков. «Сейчас идет совместная работа Сбербанка и Минстроя по снижению различных барьеров для строительных компаний, для устранения существующих преград при регистрации собственности», – подчеркнул он.

Кредитные портфели самых крупных банков

В Сбербанке предоставили информацию, согласно которой ипотечный кредитный портфель финансово-кредитной организации на 1 сентября 2016 года составил 2,4 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (на 01.09.2015 – 2,1 трлн рублей) рост составил 13%. За прошедшие девять месяцев с начала 2016 года выдано кредитов на 448 млрд рублей, что на 10% больше, чем за тот же период 2015 года, когда было выдано 406,2 млрд рублей.

«Мы наблюдаем восстановление на рынке вторичного жилья», – прокомментировали в Сбербанке. В 2016 году объем заявок (одобренных за прошедший период текущего года) на рублевую ипотеку на вторичном рынке жилья превысил уровень 2015 года на 39% и составил в общих выдачах около 62%, что сопоставимо с уровнем 2013–2014 годов. 

По состоянию на 1 сентября 2016 года Сбербанк прокредитовал вторичный рынок жилья на 275,6 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (на 1 сентября 2015 года – 219,4 млрд рублей) прирост составил 26%. Общий же кредитный портфель по вторичному жилью на 1 сентября 2016 года насчитывал 1,4 трлн рублей (на 1 сентября 2015 года – 1,3 трлн рублей). Рост, таким образом, составил 14%.

Что же касается кредитования на рынке новостроек, то здесь Сбербанк является лидером по объемам выдаваемых кредитов в рамках госпрограммы. «Наша доля в программе за период ее действия составляет 46%. За период с марта 2015 года по текущий момент Сбербанк выдал кредитов на сумму более 340 млрд рублей», – прокомментировали в Сбербанке. 

Руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц рассказал о том, что в первом полугодии прошлого года доля ипотечных кредитов на вторичном рынке в общем объеме выданных жилищных займов в банке ВТБ составляла более 50%. «По итогам 2015 года доля жилья на первичном рынке начала расти: в результате показатели по первичному и вторичному рынкам сравнялись. С начала 2016 года подобная ситуация сохраняется. Так, с начала этого года из всех выданных ипотечных кредитов в банке ВТБ «вторичка» составила более 50%. При этом мы отмечаем, что интерес клиентов ко вторичному жилью растет, что связано с отложенным спросом в данном сегменте рынка», – пояснил специалист ВТБ.

«За семь месяцев 2016 года банком ВТБ выдано более 10 тыс. кредитов на сумму 21,3 млрд рублей. До конца 2016 года финансово-кредитная организация рассчитывает выдать более 40 млрд рублей. При этом основным драйвером роста ипотеки стали займы по программе «Ипотека с господдержкой», на которую приходится каждый второй выданный кредит», – подчеркивает Георгий Тер-Аристокесянц.

Господдержка как драйвер роста и помощь покупателю

Стоимость квартир в новостройках сегодня близка к минимальной отметке, и дальнейшего потенциала для снижения цен специалисты не наблюдают. Наоборот, в некоторых регионах стоимость жилья стала постепенно возрастать, и это только начало процесса. Поэтому в ближайшие несколько месяцев условия для покупки квартир в новостройках в ипотеку будут максимально выгодными. На рынке вторичного жилья ставки, по прогнозам экспертов, будут снижаться. Другое дело, что цены в данном сегменте рынка менее подвижны, поскольку продавцы – физические лица – могут ждать годами, лишь бы продать свою квартиру подороже.

«Если говорить о рынке первичного жилья, то сейчас наблюдается хорошее соотношение ипотечных ставок и цен на квартиры в новостройках, – рассказывает руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергей Джамалутинов. – По некоторым объектам можно найти ставки по программе с субсидией до 10%. Цены если еще и будут снижаться, то ненамного. Программа субсидирования завершается 31 декабря 2016 года, поэтому маловероятно, что ставки останутся на таком комфортном уровне, как сейчас. 

Другая картина сложилась на вторичном рынке: ажиотажного спроса, как и большого количества интересных предложений, здесь пока нет.  Продавцы «придерживают» недвижимость, дожидаясь роста цен на нее».

«Сейчас, на наш взгляд, жилищный рынок можно охарактеризовать скорее как «рынок покупателя»: клиент за счет хорошего предложения может подобрать именно то, что необходимо, а также рассчитывать на хорошую цену от продавца, застройщики достаточно активно предлагают специальные акции, – комментирует ситуацию старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. – К тому же сейчас у клиентов еще есть возможность воспользоваться программой господдержки, в рамках которой ставки даже ниже докризисных, поэтому, если вы планировали решать свою жилищную проблему, то ждать не стоит, покупка сейчас может стать очень выгодной».

«В настоящее время сложилась благоприятная ситуация на рынке ипотечного кредитования, – отмечает директор департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит Банка Олег Чернышов. – Многие банки снизили размер процентных ставок и пересмотрели условия кредитования заемщиков, сделав таким образом ипотечные кредиты максимально доступными для большего числа клиентов». 

Например, ЮниКредит Банк предлагает программу «Ипотека зовет!». Размер процентной ставки по данной программе составляет от 11,5% (включая скидку 0,5% за выход на сделку в течение 10 календарных дней, начиная с даты одобрения ипотечного кредита) при первоначальном взносе от 40% общей стоимости недвижимости. При этом заемщики могут воспользоваться и другой программой, в рамках которой ставка составляет 12% при первоначальном взносе от 15%.

«Ключевую роль на первичном рынке сыграла программа государственной поддержки, позволяющая приобрести недвижимость, имея первоначальный взнос в размере 20% от стоимости недвижимости; размер кредита при этом может составить до 8 млн рублей, – отмечает эксперт ЮниКредит Банка. – Размер процентных ставок по данной программе, как правило, на 1–2% ниже, чем по программе на покупку недвижимости на вторичном рынке». 

В том, что сейчас хорошее время для оформления ипотеки, уверен  руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Лола. «Ставки по жилищным кредитам снизились, а цены на недвижимость все еще находятся на минимуме, – констатирует специалист. – Так, банк «ДельтаКредит» снизил ставки на 1,5 процентных пункта с начала года. Что же касается первичного рынка, то здесь важным фактором является то, что продолжает действовать государственная программа поддержки ипотечного кредитования».

Мнение коллег разделяет и начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина. «Да, сейчас благоприятное время для приобретения недвижимости. Ставки по ипотечным кредитам привлекательны, к тому же действует программа государственного субсидирования. Благодаря этой программе ставки на первичном рынке лучше, чем на вторичном, но тем не менее последние также вполне интересны», – резюмирует специалист.

Ипотека как новый лидер рынка кредитования населения

Эксперты отмечают, что, несмотря на непростые экономические условия, рынок ипотечного кредитования восстанавливается. Он по-прежнему остается драйвером роста для рынка кредитования населения в целом, и такая тенденция, по мнению Андрея Осипова (ВТБ24), сохранится и в будущем. «Способствует этому общее оживление сектора, а на доступность ипотеки позитивно влияет снижение ключевой ставки и продление программы субсидирования. В текущем году мы ожидаем прироста выдачи ипотеки примерно на 25–30% по сравнению с результатом 2015 года», – рассказывает эксперт.

Важный рыночный тренд, который актуален последние несколько лет, – рост интереса к сегменту новостроек. «Можно выделить несколько причин такого интереса, – считает Андрей ­Осипов. – Во-первых, сектор становится понятней и прозрачней с точки зрения строительных рисков, так как создана необходимая законодательная база. Во-вторых, люди совершенно логично стремятся приобретать более качественное и современное жилье с помощью ипотеки. В-третьих, синергия банков и застройщиков позволяет предлагать клиенту очень интересные решения жилищного вопроса – как по ставкам, так и по стоимости жилья. В дополнение ко всему, как правило, заемщики – покупатели новостроек более дисциплинированно обслуживают свои кредиты, что подтверждается статистикой».

По словам  эксперта, особый интерес банков к ипотеке на новостройки сейчас также поддерживает программа субсидирования, которая позволяет банкам снизить ставку для клиентов до уровня 12%, а в некоторых случаях, в рамках совместных программ с застройщиками, установить ее еще ниже. «Это повышает доступность ипотечных программ для клиентов и стимулирует спрос. Аналогичное или похожее предложение на готовое жилье в рамках своих стандартных программ банкам пока сделать сложно – по-прежнему высока стоимость денег», – отмечает Андрей Осипов.

Сергей Джамалутинов (Абсолют Банк) соглашается с коллегой в том, что сейчас на рынке ипотечного кредитования доминируют новостройки, и отмечает снижение процентных ставок за год. При этом эксперт считает, что для банков ситуация остается прежней. «Внешние источники заимствований закрыты, доступ к дешевым деньгам есть лишь у нескольких банков, новых сильных ипотечных игроков не появилось», – уверен Сергей Джамалутинов.

По мнению Анны Юдиной (банк «Открытие»), в ближайшие годы, после завершения программы господдержки, произойдет сбалансирование спроса между вторичным и первичным рынками. «Снижение процентных ставок, несомненно, способствует укреплению потребительского спроса», – уверен Олег Чернышов (ЮниКредит Банк). Вместе с тем с завершением программы государственной поддержки ипотеки на приобретение недвижимости на первичном рынке в конце 2016 года ожидается смещение спроса на вторичный рынок недвижимости.

«Рынок ипотеки меняется и с технологической точки зрения: игроки переходят на новые технологии оценки кредитоспособности заемщика, вводятся скоринговые модели и автоматические проверки, – отмечает эксперт ЮниКредит Банка. – Данные изменения способствуют снижению времени рассмотрения кредитных заявок и ответу в течение получаса о возможности выдачи кредита после проверки на соответствие минимальным требованиям к заемщику».

Что влияет на ставку?

«Уровень процентных ставок во многом будет определяться ситуацией на макроэкономическом рынке и политикой Центробанка в отношении ключевой ставки», – отмечает Олег Чернышов (ЮниКредит Банк). На данный момент уровень процентных ставок определяется главным образом размером ключевой ставки Банка России, которая снизилась в сентябре 2016 года на 0,5% и составляет 10%.
«В настоящее время среднерыночная ставка по первичному рынку составляет 11,5% (с учетом господдержки), по вторичному рынку – 12,5%, – рассказывает Сергей Джамалутинов (Абсолют Банк). – Факторы, влияющие на формирование ставки, все те же, – подчеркивает эксперт, – уровень ключевой ставки, программа субсидирования для первичного рынка, а также дешевое фондирование у госбанков». 

«Изменение процентной ставки будет зависеть от общей экономической ситуации на рынке, размера ключевой ставки ЦБ РФ и стоимости привлечения денег для банков», – соглашается с коллегами Анна Юдина (банк «Открытие»). 

По словам Алексея Лолы (банк «ДельтаКредит»), без учета госпрограммы у основных игроков ставки сейчас колеблются на уровне 13–14%. «Как и ранее, ставка зависит от стоимости фондирования, которое привлекают банки, – продолжает эксперт. – Например, «ДельтаКредит» привлекает финансирование посредством выпуска облигаций. Последний выпуск трехлетних жилищных облигаций с ипотечным покрытием банка «Дельта­Кредит» серии 17-ИП был размещен по ставке 10,57% годовых в марте 2016 года». Эксперт прогнозирует, что при достижении инфляции 4% в 2017 году ставка по ипотеке, скорее всего, будет в районе 10–11%, но окончательно она будет определяться стоимостью привлечения долгосрочного финансирования, которое необходимо для выдачи ипотечных кредитов.

«Сегодня среднерыночная ставка по ипотеке находится на уровне 12,75%, при этом мы понимаем, что почти половина рынка – это господдержка по ставке ниже 12%, – размышляет Андрей Осипов (ВТБ24). – Если посчитать ставку второй части рынка, без господдержки, то она будет в районе 13,5%. Поэтому при отмене субсидирования ставка стабилизируется на уровне 13%», – подытожил эксперт.

В ВТБ24 ставка для клиентов по ипотеке в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» снижена до уровня 11,9%, а в рамках совместных программ с застройщиками еще ниже – до 11,4% годовых. Среди действующих в банке ставок это наиболее низкая величина. Таким образом повышается доступность ипотечных программ для клиентов и стимулируется спрос. Это при том, что на рынке по-прежнему высока стоимость денег.

В ВТБ24 не планируют изменение процентных ставок в краткосрочной перспективе. «Загадывать, что будет со ставками к 2017 году, пока преждевременно, – говорит Андрей Осипов. – Важно понимать, что главным ориентиром для рынка по стоимости кредитов является ключевая ставка Банка России. Соответственно, изменение ставок по ипотечным кредитам будет зависеть от выбранной регулятором политики и его шагов по изменению ключевой ставки. При этом дополнительным инструментом, позволяющим поддержать рынок, остаются специальные совместные акции и предложения банков и компаний-застройщиков, которые в совокупности с действующей в рамках программы господдержки ставкой делают приобретение новостройки с привлечением заемных средств более доступным и привлекательным».

Валютные страсти

За последние два года много страстей кипело вокруг валютной ипотеки, что вполне объяснимо, учитывая резкое падение курса рубля. Не раз поднимался вопрос о том, чтобы запретить банкам в России выдавать ипотечные кредиты в иностранной валюте. Подобный законопроект даже вносился в Госдуму в июне 2016 года. Инициатором выступило законодательное собрание Санкт-Петербурга. 
В пояснительной записке к документу говорилось, что, по данным Центробанка, начиная с 2006 года в России было выдано более 95 тыс. ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте (за последние три года – 19,7 тыс.). Общая сумма этих займов насчитывает более 1,2 трлн рублей. При этом с 2014 года, когда стремительно начал дешеветь рубль, появилась тенденция к росту просроченной задолженности по валютной ипотеке. Так, если в январе 2014 года она составляла чуть более 14 млрд рублей, то к 1 марта 2016 года она увеличилась вдвое – до 28,3 млрд рублей. 
На законодательном уровне этот вопрос так и не был решен. Однако, по мнению экспертов, в подобном административном запрете нет никакого смысла, поскольку большинство банков самостоятельно отказались от выдачи валютной ипотеки (некоторые из них сделали это еще в 2014 году).

«Никто из ключевых участников рынка не выдает валютные ипотечные кредиты. Мера неактуальна, ее, очевидно, нужно было внедрять не после девальвации рубля, а заблаговременно, в рамках действий по отказу от валютного коридора», – комментирует ситуацию Андрей Осипов (ВТБ24).

«Данный вид кредитования ориентирован на очень небольшую аудиторию, потому что такие долгосрочные кредиты, как ипотека, необходимо брать в той валюте, в которой вы получаете доход, – считает Олег Чернышов (ЮниКредит Банк). – Пример и России, и других стран показывает, что это далеко не массовый продукт. Ипотека в валюте может быть востребована у иностранных граждан, проживающих на территории РФ и получающих доход в долларах США или евро».

По общему мнению экспертов, валютная ипотека в нынешних условиях – «вымирающий вид», чего не скажешь об ипотечном кредитовании в целом. Вопреки многим прогнозам, на этот раз «локомотивом» вывода рынка кредитования из стагнации становится именно ипотека, а не потребительские кредиты, как это было в предыдущие кризисы. Причина, по мнению экспертов, в том, что россияне все же склонны рассматривать задачу улучшения своих жилищных условий как первостепенную, да и государство немало сейчас делает для того, чтобы поощрить их к привлечению заемных средств для покупки недвижимости.