Еще совсем недавно - вопреки ухудшающейся мировой конъюнктуре и на зависть стагнирующему Западу отечественный рынок ипотечного кредитования демонстрировал рекордные темпы роста, а вместе с ним было охвачено бумом и наше ипотечное страхование. Однако растущая дороговизна кредитных ресурсов на глобальных рынках, словно волна гигантского цунами, постепенно докатилась и до России. В результате прирост объема выдаваемых ипотечных кредитов у нас сегодня замедляется, что стало тормозом для дальнейшего развития рынка их страхования.

СПОЛЗАНИЕ В ВОДОВОРОТ ТРУДНОСТЕЙ

Источником всех проблем стала зависимость крупных российских банков - как государственных, так и с иностранным капиталом - от заимствования на мировых рынках, за галопирующие риски которых приходится платить конечному потребителю.

Одним из тревожных симптомов для отечественных заемщиков стала устойчивая тенденция к росту процентных ставок по ипотечным кредитам. Как видно из таблицы №1, все виды ипотечных кредитов за последние семь месяцев (по сравнению с 6 февраля текущего года) продемонстрировали устойчивый и довольно значительный рост. Причем этот негативный процесс до сих пор продолжается: так, за две последние недели августа не подорожали лишь долларовые кредиты, выдаваемые по плавающей ставке.

Ну а как глобальное и российское удорожание заимствований повлияло на рынок страхования ипотечных кредитов? Судя по данным агентства «Эксперт РА», объем рынка ипотечного страхования по итогам 2007 года достиг 6,7 млрд руб., что на 117,9% больше, чем за аналогичный период предыдущего года. В текущем году рост рынка ипотечного кредитования замедлился, однако несмотря на негативное влияние мирового финансового кризиса, рынок ипотечного страхования, по оценке аналитиков «Эксперт РА», в 2008 году может вырасти вдвое - до 13,4 млрд руб. Дмитрий Пугашкин, директор управления страхования заемщиков кредитов Страхового Дома ВСК, сложившуюся конъюнктуру прокомментировал не столь радужно: «Снижение темпов роста сборов страховой премии на протяжении всего года вслед за снижением объема кредитования, а также обострение конкуренции, вызванное сужением рынка, подстегнуло страховщиков к корректировке стоимости ипотечной страховки и росту качества сервиса. При этом кредиторы делают все больший акцент на долгосрочные договорные отношения со страховыми компаниями, отвечающими высоким критериям надежности».

Еще жестче оценивает влияние глобального кризиса на рынок ипотечного страхования первый заместитель генерального директора компании «ОРАНТА Страхование» Владимир Черников: «Система рефинансирования стагнирует, растет стоимость привлечения денег, нового жилья строится все меньше и меньше, цены на недвижимость пока еще держатся на очень высоком уровне, ставки по кредитам растут, банковские требования к заемщикам ужесточаются. Как следствие всего этого, число заемщиков уменьшается. По разным оценкам, количество выданных кредитов в банках в августе 2008 года в три раза меньше аналогичного показателя 2007 года. Соответственно, страховые компании вынуждены в буквальном смысле слова биться за клиента. Стратегия страховщиков в настоящее время сводится к одному: сделать все возможное, чтобы сохранить партнерские отношения с тем или иным банком».

В результате удорожания заимствований на рынке ипотечного кредитования сложилась довольно непростая ситуация с погашением задолженности. Так, если на конец 2007 года уровень просрочки по ипотечным кредитам, рефинансируемым АИЖК, составлял 4,36% от консолидированного портфеля агентства, то на середину 2008 года уже 5,53%. И это - несмотря на все меры, предпринятые агентством по ужесточению стандартов выдачи, сопровождения и выкупа кредитов. Причем, как видно из таблицы №2, в девяти регионах уровень просроченной задолженности на 1 июля т. г. превысил 10%.

С 15 сентября т.г. уровень просрочки, по всей видимости, может стать выше, поскольку кредиты, рефинансируемые АИЖК, станут еще дороже, так как теперь новый размер ставки рефинансирования будет определяться как сумма базовой ставки плюс маржа за кредитный риск. При этом вся территория РФ по уровню ожидаемых рисков поделена на три группы регионов. Например, в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Московской и Тюменской областях ставка по кредиту на максимальную сумму 8 млн руб. (сроком на 30 лет и при 80-процентном залоге) теперь достигнет 17,42 %. Аналогичная ставка по кредиту в 5,7 млн руб. для Красноярского и Хабаровского краев, Магаданской и Сахалинской областей и некоторых других регионах Восточной Сибири и Дальнего Востока равна 16,59%. В остальных регионах ставка по кредиту на сумму 4 млн руб. составит 15,12%. Таким образом, новые ставки существенно выше ранее действовавшей максимальной ставки 14%.

Прямым следствием недавнего ужесточения стандартов выдачи ипотечных кредитов по программам АИЖК, как полагает Дмитрий Пугашкин, станет отток заемщиков (в том числе и переход региональных операторов АИЖК на корреспондентские программы иных кредиторов) к его конкурентам, среди которых можно назвать ВТБ 24, Сбербанк, ДельтаКредит и других. Все это приведет к изменению страхового портфеля компаний по партнерам, особенно в регионах.

РИСКИ РАСТУТ, НО ПОЛИС ОТ ДЕФОЛТА НЕ ВОСТРЕБОВАН

Рост просрочки, на первый взгляд, должен был бы также создать на нашем рынке спрос на новые страховые продукты, защищающие банки и клиентов от ипотечных рисков. Однако пока страхование ипотечных кредитов в России в обязательном порядке предусматривает лишь защиту от следующих рисков: смерти и утраты трудоспособности заемщика, утраты и повреждения предмета залога, а некоторые банки требуют от заемщика, чтобы он застраховался еще и от риска прекращения или ограничения права собственности (титула) на объект недвижимости.

Вместе с тем такой актуальный (в ситуации растущих неплатежей) продукт, как страхование риска дефолта по ипотечным кредитам при внесении заемщиком небольшого первоначального взноса в России не применяется. Хотя этот вид страхования в настоящее время довольно широко используется в США, Канаде, Новой Зеландии, Великобритании, Гонконге, Южной Африке и других развитых странах.

Правда, некоторые российские страховщики уже начали экспериментировать с новыми продуктами: одни компании предлагают страхование рисков заемщиков, взявших кредиты для финансирования долевого строительства; другие - всерьез рассматривают возможность страхования 20% суммы кредита на случай возможного дефолта заемщика и нехватки средств от реализации квартиры при обращении взыскания; третьи - предлагают генеральный полис страхования самим банкам.

Вот как эти новации прокомментировал Дмитрий Пугашкин: «Необходимость в новых продуктах есть, другое дело, что рынок пока не готов ко многим нововведениям. Но введение новых видов страхования требует очень серьезной подготовки рынка, как со стороны страховщиков, так и со стороны государства - без создания правовой базы и соответствующих правил игры возможны крайне неприятные последствия, связанные с введением новых видов страхования».

С Дмитрием Пугашкиным согласен Владимир Черников, заявивший, что включение новых видов страхования на практике пока носит характер популистского эксперимента, а не математически просчитанной модели: неизвестна статистика убытков, нет нормальной методологии и профессиональных андеррайтеров, способных научным методом оценить такие риски, а не просто произвольным образом назначить тарифы.

Впрочем, некоторые эксперты полагают, что появлению новых продуктов препятствует сложившаяся конъюнктура рынка. В частности, Алексей Янин, руководитель направления рейтингов страховых компаний агентство «Эксперт РА», по этому поводу заявил следующее: «Мировой финансовый кризис может отсрочить введение в России новых ипотечных страховых продуктов, таких как страхование дефолта заемщика и страхование первоначального взноса по кредиту, к которым участники рынка относятся с большой осторожностью».

Действительно, сегодня большинство банков, исходя из рыночных соображений, стараются не навязывать ипотечным заемщикам дополнительные страховые продукты. Дело в том, что наблюдающийся сейчас рост процентных ставок сам по себе ведет к сокращению объема заимствований, а если вдобавок к этому еще и повысить стоимость страховки, то это сделает ипотеку для многих заемщиков вообще недоступной. В результате клиентура уйдет к другому кредитору, который сможет ей предоставить более дешевые и менее обремененные страховкой ипотечные кредиты.

Например, многие банки из соображений экономии выносят страхование титула собственности. А для того чтобы снизить возникающий при этом риск, они самостоятельно проверяют «чистоту» покупаемой в кредит квартиры.

СПАСЕНИЕ В БАЛАНСЕ

Для того чтобы выжить, страховая компания, по мнению Алексея Янина, сегодня должна придерживаться стратегии сбалансированного развития. При этом внимание должно уделяться развитию не только ипотечного, но и других видов страхования, а также повышению надежности страховой компании, улучшению показателей рентабельности бизнеса и, что особенно актуально, повышению качества урегулирования страховых случаев. Сбалансированное развитие приведет к получению компанией высоких рейтингов надежности, что в свою очередь позволит получить значительные лимиты по страхованию ипотечных рисков, откроет дорогу к аккредитации при кредитных учреждениях.

В качестве примера сбалансированного развития можно привести Страховой Дом ВСК, имеющий по всей стране широкую сеть филиалов и развивающий самые разнообразные виды страхования. Довольно диверсифицировано у компании и ипотечное страхование: в числе ее партнеров - более 500 банков, реализующих ипотечные программы на всей территории России. ВСК придерживается классической схемы страхования, но в рамках страхования стандартных рисков проявляет высокую гибкость, а также в состоянии предложить достаточно уникальные условия договоров перестрахования. Страховые сборы компании за 2007 год превысили 1 140 млн. рублей. Согласно рейтингу «Эксперт РА» Страховой Дом ВСК занял первое место среди компаний-лидеров ипотечного страхования 2007 года. На счету компании крупные выплаты страховок: в размере 2 970 000 руб. - в связи со смертью в результате несчастного случая; 2 615 000 руб. - в связи с получением инвалидности второй группы; 444 410 руб. в связи с временной нетрудоспособностью, возникшей в результате заболевания; 500 000 рублей - при утрате права собственности и т.д.

Компания «ОРАНТА Страхование» также предлагает только классические виды ипотечного страхования: страхование объекта залога от физических повреждений или уничтожения, страхование жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и болезней и титульное страхование. Однако по желанию клиента эти виды страховок можно комбинировать. Например, компания предлагает программу «ИПОТЕКА Лайт», страхующую квартиру и жизнь заемщика только от несчастных случаев. Этот продукт на этапе оформления кредита обходится заемщику в два раза дешевле, чем традиционное «трехвидовое» страхование, кроме того, андеррайтинг практически отсутствует, и страховой тариф может быть единым. При необходимости клиент может все остальные риски застраховать самостоятельно.