Аналитика и комментарии
10 актуальных задач ипотечного кредитованияТочка зрения Ассоциации российских банков
1.ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА
В среднем по России ставка по ипотечным кредитам колеблется от 14% до 12% годовых в рублях и к 2007 г. должна снизиться до 11%.
Снижение рублевой процентной ставки у АИЖК привело к снижению ставок и по банковским кредитам.
Но! Участники рынка предостерегают: непродуманное и экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке
2. ПОДДЕРЖКА ГОСУДАРСТВА
Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования. В том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.
Предлагается увеличить размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд. Необходимо также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).
3. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ГАРАНТИИ
Необходимо увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, с 3-х до 5-ти лет.
Требуется постоянно увеличивать уставной капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых государственных гарантий по обязательствам АИЖК и гарантий властей субъектов Федерации по обязательствам региональных операторов.
4. ПРИВЛЕЧЕНИЕ ДОЛГОВРЕМЕННЫХ РЕСУРСОВ
Нужно привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов.
5. СНИЖЕНИЕ РИСКОВ
Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, а следовательно, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования.
6. ЕДИНЫЕ СТАНДАРТЫ
Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.
7. СТРАХОВАНИЕ НА ЗАЩИТЕ ПРАВ КРЕДИТОРОВ
Ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемого жилья. Банк, заинтересованный в сохранности предмета ипотеки, требует от заемщика, чтобы предмет ипотеки был застрахован в пользу банка от рисков уничтожения или потери титула собственника. Данное страхование является для банка дополнительным обеспечением возврата кредита. В случае уничтожения предмета ипотеки или потери заемщиком титула собственника банк, как выгодоприобретатель, получает страховое возмещение и закрывает кредит.
8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ БЕЗ ЧРЕЗМЕРНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
Обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг, и, соответственно, понижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, нужно освободить эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса. Это позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной, даст возможность привлечь к использованию ипотечного кредитования граждан, которые не имеют сбережений, достаточных для покрытия 30% от стоимости приобретаемого жилья.
9. ИНСТРУМЕНТЫ СЕКЬЮРИТИЗАЦИИ
Закрытые ПИФы (недвижимости и ипотечные) уже работают как инструменты секъюритизации банковских кредитов. Предоставленное им право финансировать подготовительный этап строительства - самое главное изменение в положении закрытых ПИФов на рынке недвижимости. Основная суть их деятельности - покупка закладных у банков по ипотечным кредитам. Сейчас закрытые ПИФы - единственный инструмент секъютиризации ипотеки.
10. СТИМУЛИРУЮЩЕЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
Необходимо предоставить налоговые вычеты по налогу на добавленную стоимость обособленно по операциям с имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда. Закрытые паевые инвестиционные фонды должны стать институциональным инвестором, существенно расширяющим количество субъектов предпринимательской деятельности.
ЭКСПЕРТИЗА НБЖ
Во-первых, это - обеспеченный кредит. Потребительский кредит более рискованный, чем ипотечный кредит.
Во-вторых, наличие в продуктовой линейке таких программ рассматривается в регионах как некий элемент социальной работы с населением. Это важно там, где мы присутствуем, в том числе, в отношениях с органами власти, с крупными предприятиями, застройщиками.
В третьих, ипотека - это локомотив, который тащит за собой и развитие оплаты кредита. Это либо дистанционное банковское обслуживание, либо банкоматная сеть, терминальная сеть, либо развитие систем переводов, развитие отношений с такими организациями, как почта. Это продукт, который ведет за собой массу других продуктов.
Сразу получается комплекс: и страхование, и закрытые паевые фонды, и рефинансирование и секьюритизация.
Есть возможность повысить доходность ипотечных сделок. Скажем, мы фондируем тридцатилетний кредит (если продадим его через шесть месяцев после того, как он находился в банке на балансе), - мы и комиссии свои за выдачу заработали, и страховку получили, и за прием платежей тоже. А еще получаем довольно большую маржу, потому что у нас ресурс, по казначейству, фактически как шестимесячный.
Игорь Жигунов, топ-менеджер Городского ипотечного банка
Подготовлено на основе предложений Комитета АРБ по ипотечному кредитованию. Их предоставил НБЖ председатель этого комитета, президент Европейского трастового банка, член межведомственной Рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов Андрей Крысин.