В переходной экономике России такие факторы пока присутствуют лишь номинально. Например, рынок ценных бумаг есть, но весь его объем сопоставим с суммарной стоимостью акций одной крупной американской компании. Есть и страховые компании, но пока их суммарный капитал сопоставим с капиталом средней страховой компании Австрии (отнюдь не лидера в мировом страховом бизнесе). А суммарный объем всех банковских активов в нашей стране во много раз меньше величины денежных средств, которые россияне упорно прячут «под матрас».

Владимир Аветович Тер-Геворгян, член-корреспондент Международной акадимии информатизации

Начало - небанковское

Первое, на что обращаешь внимание, знакомясь с историей развития жилищного кредитования, это приоритет небанковской ипотеки. Она напрямую привлекает деньги населения и поэтому эффективно работает в условиях именно переходной экономики, что подтверждает опыт всех стран Восточной Европы. Более того, даже в тех развитых странах, где банковская ипотека преобладает, до середины XX в. доминировала ипотека небанковская. Символом ее остаются строительные сберегательные кассы, которые и сейчас - один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии.

Это, однако, не означает, что в стране с переходной экономикой не надо развивать банковскую ипотеку.

Задача со многими известными

За рубежом банковский ипотечный кредит выдается в среднем на 10-25 лет в размере до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости, которая является залогом возврата этого кредита. Такая схема может работать при достаточно низкой (49%) ставке и невысокой инфляции. В России наших дней даже при условии 18% годовых, если вы взяли кредит на 15 лет, то вам придется вернуть двойную цену купленной квартиры.

С помощью ипотечного кредитования США преодолели Великую депрессию, Германия и Япония - послевоенный кризис

Для того чтобы выдавать кредиты, банк должен иметь «длинные деньги». Совокупный собственный капитал банков в любой стране составляет мизерную часть от средств, которые могут быть направлены на выдачу кредитов для приобретения жилья, поэтому для создания необходимой базы используется механизм рефинансирования с помощью ценных бумаг.

В США этим занимаются специализированные организации, наделенные полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов, измеряется триллионами долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг или корпоративных облигаций.

Работа на одном и двух уровнях

В Европе, в основном, принята одноуровневая система ипотечного кредитования. Такие системы созданы в Дании, Швеции, очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Причем в Дании 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

В Аргентине эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта. Мировой банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму $500 млн. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию - 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного банка.

За океаном эволюция ипотеки привела к формированию двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены.

В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована в США. Решающим фактором успеха здесь стало формирование вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов.

Любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Всемирный банк потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу. Но в итоге эти страны приняли законы, основанные на европейском континентальном праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

И все же в последние годы на континенте (например, в Германии) все чаще начинают обращаться к американской системе секьюритизации активов. Вывод напрашивается сам: одноуровневая и двухуровневая системы не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Плечо государства

Мировой опыт свидетельствует: любая технология инвестирования в жилищную сферу предполагает поддержку государства.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков.

В США для этого создана Федеральная жилищная администрация (FHA), занятая в основном созданием системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки.

Еще одна форма государственной поддержки адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жильяю. В ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков.

Ипотечный локомотив

За время развития система ипотечного кредитования доказала свою эффективность в решении важных социально-экономических задач, таких как решение жилищной проблемы, стабилизация финансовой системы и экономики в целом.

Нелишне напомнить, что именно с помощью ипотечного кредитование в США была преодолена Великая депрессия, в Германии и Японии - послевоенный кризис, а в странах Восточной Европы - последствия переходного периода.