Вкладывать в недвижимость выгодно

В течение 2005 г. стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка. В среднем он составил 20-25%. Причем стоимость жилья «эконом-класса» росла стремительнее, чем элитного жилья. В 2006 г. аналитики прогнозируют рост цен на жилье в пределах 1525%. Эксперты банковского рынка подсчитали, что за 2005 г. вложения в жилье стали гораздо более прибыльным инструментом, чем депозиты. И скорее всего эта тенденция найдет развитие, что, несомненно, будет способствовать возрастанию потребительского спроса и выходу на ипотечный рынок новых кредитных продуктов на приобретение жилья с различной вариативностью ценовых и неценовых параметров.

Олег Владимирович Ганеев, Главный исполнительный директор по розничному бизнесу ФК УРАЛСИБ

Проценты любят счет

С точки зрения ОАО «УРАЛСИБ», в ближайшие годы успешность работы банков на ипотечном рынке будет зависеть еще и от наличия ресурсов и оперативности их восполнения. У банков нет длинных ресурсов сроком до 10 и более лет. А значит, динамично развивая ипотечное кредитование, банк рано или поздно неизбежно сталкивается с необходимостью обеспечить ликвидность. Рефинансирование должно стать тем обычно практикуемым механизмом финансирования, в результате которого у банков появится постоянно восполняемый источник ресурсов для дополнительного предоставления кредитов. В случае исправной работы такого механизма банкам, вовлеченным в процесс рефинансирования, будет уже не так важно, на какой срок предоставлять ипотечные кредиты. Соответственно, очевидную сейчас проблему доступности ипотечного кредитования можно будет решить за счет увеличения сроков кредитования и, следовательно, уменьшения размера ежемесячных платежей, выплачиваемых заемщиками в погашение задолженности

В ближайшие два-три года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях

Получение ипотечного кредита уже не будет так страшить клиента, желающего решить свой квартирный вопрос.

Для рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать с управляющими компаниями, в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов (ЗИПИФов), облигационных займов, сотрудничать с иностранными инвесторами - обладателями сравнительно дешевых ресурсов.

Проявившаяся в конце 2005 г. тенденция демпинга процентных ставок в погоне за заемщиками радует не всех. Инвесторы, желающие приобрести ипотечные ценные бумаги либо паи, вряд ли одобрят снижение процентной ставки, поскольку это означает закономерное снижение дивидендов, получаемых от паев либо ценных бумаг.

Тем не менее, процентные ставки, скорее всего, будут снижаться. При условии значительного снижения уровня инфляции в ближайшие два-три года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. При этом продолжится и градирование процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Минимальная величина первоначального взноса при классической ипотеке вряд ли опустится ниже 5% от стоимости приобретаемого жилья. При ломбардной ипотеке (когда в залог принимается также жилье, находящееся в собственности заемщика) кредитование уже сейчас составляет 100% стоимости приобретаемой жилой недвижимости.

Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов - можно найти оптимальный подбор параметров.

Рефинансирование это только первый шаг в положительном развитии ипотечного рынка страны и приближении его к стандартам международной ипотечной отрасли. Следующими шагами должны стать секьюритизация ипотечного кредитования и формирование рынка ипотечных вторичных ценных бумаг. Замедление развития и формирования этих процессов наглядно показывает, что ипотека - это не только Экономика, но и Право, в равной мере. К сожалению, Право, а именно, законодательная база страны в значительной мере отстает и не соответствует развитию механизмов ипотечного рынка. В результате чего, рынок начинает диктовать свои правила, которые для конечных потребителей кредитования (а именно ради них мы и работаем) оборачиваются ростом цен на жилье, ограниченностью предложения на жилищном рынке и, как итог, недоступностью ни жилья, ни ипотеки.

Банки ищут выход

Если в 2005 г. кредиты, предоставленные УРАЛСИБом на приобретение строящегося жилья, составили 30% от общего количества выданных ипотечных кредитов, то в 2006 г. при неизменности нынешней законодательной базы, уровня развития строительного рынка, недостаточном взаимодействии строительного и банковского секторов, скорее всего их будет значительно меньше.

В отношениях со строительными компаниями банки перестраховываются, стараются максимально закрыть свои риски и риски своих клиентов, выставляя застройщикам повышенные требования.

В улучшении жилищных условий нуждаются около 75% российских граждан, в то время как объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь 1,5% населения страны.

Из этой ситуации банки, видимо, ищут выходы самостоятельно. УРАЛСИБ прорабатывает возможности участия в капитале строительных организаций либо создания собственных девелоперских агентств. Тогда деятельность застройщиков будет контролироваться банком и риски всех участников ипотечного кредитования будут значительно снижены.

Мы считаем, что необходимо ограничить и контролировать деятельность строительных монополистов, в первую очередь - на региональных строительных рынках. Хотя и понимаем: в 2006 г. ситуация на рынке первичного жилья уже не изменится в положительную сторону, так как существует "временной лаг", время между получением разрешения на строительство объекта и самим строительством объекта. Уложить это в один год невозможно физически.

И все же УРАЛСИБ предполагает в 2006 г. совершить качественный рост за счет развития ипотеки в регионах, плотного сотрудничества со строительными компаниями как путем вхождения в капитал компаний, так и формирования партнерской базы среди наиболее крупных и финансово устойчивых застройщиков.

В части рефинансирования банк сотрудничает сМеждународной финансовой корпорацией, конечная цель - запуск в банке механизма рефинансирования по международным стандартам. В сотрудничестве с Управляющей компанией «УРАЛСИБ» мы готовы уже в этом году рефинансировать ипотечный портфель за счет создания ЗИПИФа.

И естественно, для нас очень важно внимание государства к проблеме доступности жилья. Банк тесно взаимодействует с АИЖК в части активного предложения на рынке ипотечных кредитов в рамках Федеральной программы ипотечного жилищного кредитования.