Вход
Мы в социальных сетях

Аналитика и комментарии

07 июня 2006

Ипотека по-русскиОна, как кактус: его не поливают, а он растет

A A A

Мощным импульсом для ипотечного рывка послужил пакет законов о формировании рынка доступного жилья. С вступлением в действие новых «жилищных» законов рискованность ипотечных операций снизилась.

Столь же очевидно, что этого импульса недостаточно. В макроэкономическом масштабе ипотеку почти не видно. Судите сами: если в начале прошлого года объем выданных ипотечных кредитов к ВВП составлял, по данным Центробанка, 0,1%, то на 1 января 2006 г. - уже 0,24% (0,58% - объем кредитов на получение жилья к ВВП). Как известно, в некоторых развитых европейских странах объемы ипотечного кредитования достигают 90% к ВВП (в Евросоюзе в целом, по официальным данным, 45,3% в 2004 г.), а вСША- 100%. Причем к их ВВП, а не к нашему.

Екатерина Борисовна Покопцева, к. э. н., главный специалист Аналитического департамента АРБ

Даже если ежегодный рост объемов ипотеки будет не троекратным, а десятикратным, при существующей рыночной концентрации и ипотечной инфраструктуре на европейские показатели мы выйдем очень нескоро.

Две стороны одной проблемы

Довольно часто говорят о том, как ипотека «широко шагает по стране», о том, какие объемы достигнуты в регионах и как они догоняют и перегоняют Москву. Речь при этом чаще всего идет не о классическом банковском ипотечном кредитовании, а о деятельности региональных ипотечных фондов, созданных местными властями, и агентств - операторов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

В большинстве регионов на три ведущих банка приходится более 70% рынка ипотечного кредитования

Но не стоит забывать, что основной задачей местных властей является решение социальных проблем, а ипотечных агентств - продвижение продукта, разработанного АИЖК. Куда будет обращаться за кредитом заемщик, который не числится в малоимущих, не стоит в очереди на жилье и имеет «серую» зарплату? Во многих регионах обращаться некуда.

По данным Центробанка, на 1 января 2006 г. в трех регионах России действует лишь одна кредитная организация, в одиннадцати - две. В некоторой степени ситуацию спасают филиалы кредитных организаций из других регионов, но далеко не все они занимаются ипотечным кредитованием (диагр. 1).

Соотнеся объемы ипотечных кредитов, предоставленных в данном регионе, с численностью населения в нем, увидим, что в 14 регионах на каждого жителя приходится менее 50 руб. ипотечных денег, в 20 регионах - менее 100 руб., в 17 регионах - менее 150 руб. Для сравнения, каждый житель Москвы условно имеет 1680 руб., выданных московскими банками в виде ипотечных кредитов (диагр. 2).

Не так давно Федеральная антимонопольная служба проводила анализ рынка потребительского и ипотечного кредитования, в рамках которого для всех федеральных округов был рассчитан коэффициент рыночной концентрации. Он исчисляется как процентное отношение объема услуг потребительского и ипотечного кредитования, предоставленных тремя лидирующими финансовыми организациями, к общему объему услуг потребительского и ипотечного кредитования в границах региона. В результате выяснилось, что в большинстве регионов России на три ведущие кредитные организации приходится более 70% рынка. Согласно другим исследованиям, в России в целом 70% ипотечных кредитов выдано пятью банками.

Столь высокая концентрация объемов ипотечного кредитования является следствием высокой концентрации всех банковских операций в России. Рейтинговое агентство Standard & Poor's объясняет это концентрированной структурой национальной экономики, фрагментированным характером банковской системы, слабым уровнем развития банковских услуг для населения и малого бизнеса, а также нехваткой доступного для банков капитала. Эксперты S&P полагают, что данная ситуация едва ли существенно улучшится в среднесрочной перспективе.

Ипотека и игротека

Нехватка доступных ресурсов является одной из ключевых проблем российской банковской системы в целом и ипотечной - в частности. На фоне отсутствия рынка ипотечных ценных бумаг (даже несмотря на принятые поправки в «профильный» закон)- необходимого звена для рефинансирования ипотечных кредитов - рост ипотечного рынка сам по себе может вызвать удивление. Как кактус: его не поливают, а он растет.

На весну 2006 г. много раз относили запуск первых эмиссий ипотечных ценных бумаг. Банки, накопившие достаточные кредитные портфели, находятся «на низком старте». Без преувеличения можно сказать, что выход на рынок первых ипотечных бумаг ознаменует новый качественный этап развития российской ипотеки и повлечет за собой увлекательную для всех участников фондового рынка игру на новых надежных финансовых инструментах.

ЭКСПЕРТИЗА НБЖ

Рынок ипотеки - на начальном уровне своего развития. Основная задача любого крупного банка (в рамках ипотеки), который пытается успешно выстроить работу на рынке ипотеки, это построить конвейер выдачи кредитов. И с этой точки зрения очень интересны институты рефинансирования и секьюритизации. То есть любой хороший ипотечный банк должен работать на обороте, когда деньги получаются не за счет доходов по конкретной сделке, завышенной процентной ставке, а за счет выдачи кредита и, соответственно, перепродажи его на вторичный рынок.

Василий Палаткин, топ-менеджер ФК "УРАЛСИБ"

Первыми должны появиться банковские ипотечные облигации. Похоже, большинство препятствий на их пути преодолено. Но ипотечные сертификаты участия (аналоги американских SPV, позволяющие банку снять выданный кредит со своего баланса) появятся, видимо, нескоро. И еще дольше придется ждать опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики. Но когда-нибудь мы непременно увидим котировки российских ипотечных ценных бумаг с рейтингом типа «ААА», размещенные на заглавных страницах Интернет-сайтов, в печати и на телевидении, что уже сейчас в порядке вещей в Америке и Европе.

Потребителю надо помочь

Удивительно, но факт: несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, особенно после объявления национального проекта «Доступное жилье гражданам России», потребитель - «средний гражданин» и потенциальный клиент - попрежнему знает очень мало. В средствах массовой информации - только новости, передачи про коммерческую недвижимость и реклама агентств недвижимости. Вместе с тем, кажется очевидным, что высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной тематической направленной информационной работой с использованием всех каналов.

Значение средств массовой информации в деле популяризации ипотеки невозможно переоценить. Любой бурно развивающийся рынок, каким в настоящее время является рынок ипотечного кредитования, характеризуется большим количеством колеблющихся потребителей (потенциальных заемщиков). Каждое сообщение выхватывается на лету, эмоционально обрабатывается и принимается к сведению. Очень важно, чтобы при этом преобладала положительная, объективная и грамотная информация.

Вместо резюме

Психологи часто рекомендуют тем, кто не может найти решение какого-либо вопроса, абстрагироваться от него, посмотреть на ситуацию со стороны, «повертеть ее в руках», как граненую фигурку. То же можно сделать и в отношении ипотеки, когда требуется оценить ее реальный потенциал и перспективы. Тогда-то и проявится истинная, а не намеченная правительством, советом директоров или кем-то еще, цель развития ипотеки. Эта цель превращение ипотечной деятельности в рутину. Когда она будет достигнута, можно будет говорить о развитом ипотечном рынке.

Всего проголосовало: 0

0.0

Екатерина Покопцева
Поделиться:

Комментировать могут только зарегистрированные пользователи

Новости банков и компаний

Чудеса на нефтяном рынке - Трамп не потерял хватку
«Сбербанк страхование жизни» произвела 21,5 тыс. выплат по страховым случаям в первом квартале 2020 года
Новикомбанк поддерживает проекты Концерна «Автоматика»
Организованный Совкомбанком выпуск облигаций СФО «Русол 1» включен в международную базу «зеленых» облигаций

Календарь мероприятий

Апрель, 2020
««
«
Сегодня
»
»»
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30
Ближайшие мероприятия