В то время, как между Минэкономразвития, Минфином и Банком России продолжаются споры, существуют ли на рынке кредитования пузыри, объёмы выдачи ипотечных кредитов начали сокращаться. Специально для NBJ анализирует ситуацию Сергей Бекренев, член Генсовета «Деловой России», основатель и президент Европейской Юридической Службы

Хотя по итогам I квартала 2019 года в целом был зафиксирован рост: ипотечных кредитов в деньгах было выдано на 6,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года, но уже в марте темпы выдачи снизились сразу на 14%. Тогда же появились и первые опасения, что ипотечному буму, или долгому непрерывно растущему рынку ипотеки – как этот процесс не назови – пришёл конец. И вот свежие данные от Банка России подтвердили опасения: за первые пять месяцев было выдано 478 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,05 триллиона рублей, что на 12% меньше по количеству и на 1,9% по сумме аналогичного периода прошлого года.

Пока речь идёт, можно сказать, о статистической погрешности и какими будут цифры за первое полугодие и даже за весь нынешний год, говорить рано. Сейчас можно лишь сказать, что темпы снижаются не столь драматично, как прогнозировалось. Напомним, что эксперты ранее предполагали, что рынок ипотеки в этом году вырастет примерно на 15% против 24-процентного роста в 2018 году. Рискну предположить, что если нынешние темпы сохранятся, то ипотечный рынок может показать в этом году не 15-процентный результат, а, возможно даже 20-процентный.

С чем связан этот оптимизм? С тем, что банки неожиданно рано приступили к снижению ставок. Так, если ЦБ понизил ключевую ставку на 25 базисных пунктов только в середине июня, то основные ипотечные кредиторы приступили к снижению ещё в конце мая: за месяц они понизили ставки на 0,2-0,4 процентных пунктов. Это значительное понижение. Очевидно, что кредиторы продолжат политику по снижению ставок, поскольку снижение ключевой ставки на ближайшем сентябрьском заседании ЦБ рынок оценивает, как высокую. По прогнозам аналитиков агентства ДОМ.РФ, средние ипотечные ставки могут уйти ниже психологически важного уровня в 10% во втором полугодии. Я же полагаю, что это случится уже к концу лета. Напомню, что средние ставки крупнейших банков по ипотеке сейчас находятся в пределах 10,29-10,32%.

В то же время ждать от 2019 года новых «ипотечных» рекордов не стоит - даже несмотря на то, что рынок продемонстрировал высокую чувствительность к величине ставки. Очевидно, что прежние рекорды были связаны с первой волной ипотечных заёмщиков и, грубо говоря, все, кто мог и хотел взять кредиты по таким ставкам, кредиты взял. Более того, эксперты ждут умеренного ухудшения качества ипотечного портфеля из-за продолжающейся стагнации доходов. Так, по данным аналитического агентства БизнесДром, портфель ухудшится, помимо стагнации, из-за слишком лояльных требований к заёмщикам в 2017-2018 годах. Речь идёт о том, что банки агрессивно наращивали выдачу ипотеки без первоначального взноса, либо с минимальным первоначальным взносом. В БизнесДроме прогнозируют, что доля просроченных ипотечных кредитов в банковских портфелях к следующему году может увеличиться с нынешних 1,1% до 2,5%. Это не представляет угрозы банковским балансам, но, вкупе с другими факторами, может ещё сильнее сдержать рост рынка.

Опасения вызывает концентрация ипотеки в руках крупных игроков из Топ-30. Так, если в 2010 году на долю таких кредиторов приходилось менее 72% от всех выдач, то по итогам прошлого года – уже 93%. Более того, концентрация ипотеки в руках банков из Топ-50 происходит на фоне отрицательной динамики выдачи ипотеки банками ниже 50-го места. Конечно, можно пофантазировать, что доля крупнейших банков продолжит расти – скажем, до 100%. Однако вряд ли это случится ввиду того, что крупные банки тщательно следят за риск-менеджментом. И если рост просрочки с 1,1% до 2,5% за полгода не представляет особых рисков для всей системы, то для нескольких банков это означает рост просрочки в 2,5 раза. Что уже является серьёзным звоночком для риск-менеджмента.

Другие опасения связаны с постоянным увеличением сроков ипотеки – тенденция продолжается уже несколько лет. Всего за два последних года средневзвешенный срок кредитования вырос на 2,5 года - до 17,8 года. Одновременно отмечается и рост среднего размера кредита. Так – увеличивая срок и сумму кредита - заёмщики «отвечали» на рост ипотечных ставок. Однако ввиду стагнации реальных доходов банки будут все менее охотно удлинять сроки и увеличивать суммы. А банкам в этом «поможет» регулятор. В начале июля первый зампред ЦБ Ксения Юдаева сообщила, что с законодателями идут переговоры о наделении Банка России дополнительными полномочиями по охлаждению рынка потребительского кредитования. В частности, для очень длинных кредитов могут быть введены дополнительные риск-веса. Наконец, осенью для банков станет обязательным применение новой модели оценки заёмщиков с использованием коэффициента предельной долговой нагрузки (ПДН).

Итак, все перечисленные регуляторные меры направлены на охлаждение, а не стимулирование рынка, хотя в Банке России и уверены, что никакого перегрева ипотечного рынка нет. Тем не мене, регулятор и раньше предпринимал меры по охлаждению кредитования отдельных сегментов рынка, и нет оснований, что остановится теперь – особенно на фоне жёсткой критики со стороны Минэкономразвития и Минфина. Вне зависимости от того, кто в этом споре прав. Лес рубят, щепки летят - жаль, что «щепками» тут стал так и не случившийся, не успевший надуться ипотечный пузырь.